【不動産の土地売却】価格の相場の調べ方は?高く売却するコツも解説!|マイナビ農業

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【不動産の土地売却】価格の相場の調べ方は?高く売却するコツも解説!

【不動産の土地売却】価格の相場の調べ方は?高く売却するコツも解説!

所有している不動産の売却を考える際、土地売却の相場を調べることは重要な意味を持ちます。相場を知っていれば安く買い叩かれることはなくなり、適正な売却代金で売ることができるでしょう。ただ、相場を調べる方法は複数あり、それぞれで金額が異なりますので気をつけなければいけません。今回の記事では、一般的に用いられる相場の調べ方をご紹介していきますのでぜひ参考にしてください。

実勢価格から調べる

不動産取引価格情報検索にアクセス

実勢価格とは、実際に不動産が取引されている価格のことです。それを簡単に調べられる方法として、国土交通省が公開している不動産取引価格情報検索にアクセスする方法があります。

不動産取引価格情報検索とは、国土交通省が不動産の取引業者に不動産取引のアンケート調査を行い、得られた回答などをデータベース化して検索できる仕組みです。3ヶ月単位でアンケートの回答などを取りまとめており、四半期ごとに公表されることになっています。

データを収集した時期と公開する時期にある程度のタイムラグは生じますが、相場を調べるならば十分に役立ちます。なお、物件が特定できないように加工されていますので、知っている物件がいくらで売れたのかということは調べられません。

平均値から相場を予測する

前述の不動産取引価格情報検索では取引された時期、不動産の種類、地域といった条件を指定することで検索できますが、より直感的に取引価格を調べたいときには地図からエリアを指定する方法もあります。条件や地図の指定から検索を行えば、不動産取引価格情報が表示されるでしょう。

不動産取引価格情報では所在地、最寄り駅、取引価格、坪単価、面積、形状、利用目的、前面道路、容積率・建ぺい率などの情報が表示されます。売却したい不動産と条件が似通っている物件の取引価格を選び出し、平均価格を求めることでおおよその相場を予測することが可能です。

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地価公示価格から調べる

標準地・基準地検索システムにアクセス

地価公示価格とは、国土交通省土地鑑定委員会が発表している地価の目安となる価格のことです。毎年1月1日時点で標準値に定めた土地の価格を3月に公示しています。

地価公示価格を調べるには、国土交通省が公開している標準地・基準地検索システムというサービスにアクセスしましょう。標準地・基準地検索システムは地価公示価格、昭和45年以降の地価公示価格が検索できる仕組みです。直近の公示価格を指定すれば、今の相場を調べることができます。

相場は1.1倍程度

標準地・基準地検索システムでは、検索対象地域(都道府県・地区町村)を指定してから地価公示価格、調査年用途区分、地価といった条件で検索します。そうすると、該当する地価公示価格が表示されますので、そこから相場を確認しましょう。

なお、地価公示価格から相場を調べるときには注意するべき点もあります。それは、地価公示価格は実勢価格の平均から導き出された相場よりも金額が安くなるということです。一般的に、地価公示価格は1.1倍することで実勢価格の相場と同水準になります。

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相続税評価額(路線価)から調べる

全国地価マップにアクセス

相続税評価額(路線価)とは、相続税の評価額を求めるために国税庁が公表している土地単価です。毎年1月1日時点で、路線(市街地道路)に面している宅地の1平方メートルあたりの価格がどうなっているのかを毎年7月頃に公表します。

相続税評価額(路線価)から土地売却の相場を調べたいときには、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供している全国地価マップにアクセスにすると良いでしょう。

相場を計算する

全国地価マップでは、住所一覧あるいは地図から調べたい場所を絞り込むことができます。検索結果からは20Gや19Gという文字で表された相続税評価額(路線価)と借地権割合を知ることができます。

相続税評価額(路線価)は「千円/平方メートル」となっており、20Gであれば1平方メートルあたり2万円という意味です。後ろについているアルファベットは借地権割合を表しているもので、土地売却の相場を調べる上では関係ありません。

こうして調べた相続税評価額(路線価)ですが、実はそのままの金額が相場ではありません。相続税評価額(路線価)は公示価格の80%とされていますので、20%を加えてから1.1倍することで実勢価格の相場を求めることができます。

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査定価格から調べる

査定価格から相場を調べるというのは、実際にやっている人も多いでしょう。

業者に査定を依頼して、出された金額を参考にすればいいだけです。業者は、日々の業務から相場を割り出すための情報を持っています。あらゆる情報を分析し、この金額ならば売れるだろうと予測して査定額を提示します。

しかし、業者によって持っている情報に違いがありますので、査定額にもバラつきがあります。1社だけに査定を依頼しただけでは正確な相場を知ることはできませんので、複数の業者に査定を依頼するのが賢明です。

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土地売却の価格を決める要素

面積

土地の面積は広くなるほど売却価格は高くなり、狭いほど売却価格は安くなる傾向があります。

土地が広ければ様々な用途に使えるため、その分買い手も付きやすくなるからです。

例えば、狭小地を売却しようと思っても、家には小さな戸建住宅や倉庫ぐらいしか建てることはできません。しかし、広い土地であれば、戸建住宅だけでなく集合住宅も建てることができます。

ただし広い土地の場合、高額すぎて買い手が限られてしまい、売れないということも考えられます。そのようなときには、土地を分けてから売却することも検討しましょう。

形状

土地は、家を建てやすい形状ほど売却価格が高くなります。例えば、正方形や幅広な長方形は理想的な形状と言えます。逆に長方形でも幅が狭い土地や蛇のように曲がりくねった土地、三角形の土地などは活用しにくいため、売却価格が安くなりやすいです。

また、土地によっては階段状になっていたり、傾斜している土地もあります。

造成工事をすることで平面にすることはできますが、そうなると新たな所有者は工事費用も負担しなければいけません。そのため、買い手がつかず売却価格が安くなるでしょう。

接面道路

建築基準法では、定められた道路に2メートル以上接していなければ新たな建物は建てられないことになっています。

一部の例外はありますが、接道義務を満たしていないと新築も再建築も困難ということです。建物を建てることが困難な土地は需要が低くなるため、売却価格が下がってしまいます。

また、接している道路の種類や向きによって利便性が大きく変わります。家に出入りしやすい道路、都市部に繋がっている道路が接している土地は利便性が高いため、売却価格が高くなるでしょう。

角地・中間画地

角地は道路に接している面に建つことはないため、日当たりや風通しが良いというメリットがあります。

そのため、角地を手に入れたい人が多く、売却価格は高値がつきやすいです。逆に中間画地は隣家のために日当たり・風通しが悪くなり、近隣トラブルも発生しやすくなります。中間画地を売ろうとすれば、売却価格は安くなるでしょう。

日当たり・風通し

日当たりが良ければ室内が明るくなりますし、洗濯物も乾きやすくなります。

また、風通しが良ければ湿気がこもらず、常に新鮮な空気を吸うことができるでしょう。どちらも居住性に大きな影響を与える要素です。そのため、日当たり・風通しが良い土地は需要が高く、売却価格が高くなる傾向があります。

逆にマンションなどで日光や風を遮られている土地は、売却価格が安くなるでしょう。

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高く売却するコツは?

買取保証を活用する

買取保証制度とは、買い手がつかず売れ残ってしまったときに業者が買い取ってくれる保証制度です。

最終的には買い取ってもらえるということで安心感を得つつ、相場で売るチャンスも残せます。この制度では売れ残ったときに買取が行われるため即時買取よりも時間はかかりますが、通常の売却で買い手がつけばより多くの代金を受け取ることができます。

時間に余裕があるならば、検討してみましょう。

1月〜3月を狙う

土地売却を考えているなら、不動産業界の繁忙期が狙い目です。繁忙期は不動産の需要が高まる時期のことで、新生活が始まる直前である1~3月になります。

繁忙期を狙って業者に査定を依頼すれば、売れ残りのリスクが少ないということで高額の査定金額が提示されやすいです。一方で、閑散期にあたる7月から8月頃は売れ残りやすくなり、売却価格が下がるので避けた方が良いでしょう。

複数社に査定してもらう

不動産の査定価格は、業者ごとに異なります。複数社に一括査定をして、より高値を提示した業者に任せれば高値で売却できるでしょう。しかし、高値を提示しても、相場からかけ離れた金額のところは注意しなければいけません。

契約を取るために、現実的ではない査定額を提示している可能性があります。査定額を比較検討するときには、事前に相場を調べておけば騙される心配はなくなるでしょう。

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住友不動産販売の口コミ

担当営業センター上野営業センター T.K.様
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>>公式サイトより引用

担当営業センター白金高輪営業センター J.N.様
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>>公式サイトより引用

担当営業センター横川営業センター Y.K.様
大変お世話になりました。当方の希望に沿い、丁ねいな対応ありがとうございました。最初、御社ともう一社あり、御社との取引を決定しましたが、間違いなかったと思います。ありがとうございました。所長にもおこしいただき、信頼感が増しました。
>>公式サイトより引用

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まとめ

土地の売却価格は面積や立地など後からではどうにもできない要素で決まる部分もありますが、コツを理解していれば高値で売却することもできます。

そのコツを実践するとき、相場を知っていないと状況を正確に把握できなくなりますし、悪徳業者に騙される恐れもあります。相場を知る方法はいろいろとありますので、しっかりと調べておきましょう。

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