茨城県で農地を売却したい人が増えている原因
耕作放棄地の増加
茨城県の耕地面積は約16万haと全国第3位ですが、年々減少傾向にあり、耕作放棄地も拡大しています。
令和元年には荒廃農地が約1.1万haに達し、県内農地利用率は全国平均を下回っています。
相続による未利用農地の増加
農業を継がない家系では、所有者が亡くなっても相続登記が行われず、名義だけが残る相続未登記農地が全国で約50万ha、うち遊休農地は約5.7万haに上ります。
茨城県でも同様に、相続した農地を使わず放置したままにするケースが多く、売却や活用が進まず空き地化が進行しています。
農地維持にかかる負担（固定資産税・草刈り等）
耕作していない農地でも固定資産税は発生します。一般農地では10a（1000㎡）あたり約1,000円程度ですが、市街化区域では数万円から数十万円になることもあります。
さらに、雑草の管理や境界整備など維持にかかる手間と費用も無視できません。こうした固定費が負担となり、売却や手放しを検討する所有者が増えています。
農地売却の基本的な流れと必要な手続き
農地法の許可に関して
日本の農地売却では、農地法に基づく許可取得が必須です。農地を農地のまま売る場合は第3条許可、宅地などに転用して売る場合は第5条許可が必要です。第3条許可は、農家や農業法人など、売却後も農地として使う能力がある買主が対象で、買主の営農計画や担い手としての適正が審査されます。
一方、第5条許可は非農業目的の用途変更が前提で、転用計画の妥当性、地域環境への影響、周辺農地との調和などが厳しく審査されます。いずれも無許可で売買すると契約無効・罰則対象となるため、事前確認が不可欠です。
地目の確認と登記手続き
農地売却においてはまず地目が重要です。土地登記簿に記載される地目が田や畑であるかを確認し、必要に応じて登記簿を取得して現況確認を行います。特に第5条許可で転用後に地目を宅地などに変更する場合は、農業委員会の許可取得前後に法務局への地目変更登記が必要です。
手続きは地目変更申請書の提出、現地調査、登記完了証受領という流れで進み、費用を抑えるためにも土地家屋調査士への依頼が一般的です。
また、農振農用地区域に該当すると別途で区域除外申請が必要で、自治体ごとの確認が欠かせません。
売買契約の締結と引渡し
買主が見つかったら、売買契約を締結します。農地売却では許可前の契約になるため、農業委員会の許可取得が条件。許可が下りなければ双方責任なしの停止条件付き契約を構成するのが一般的です。
契約後は速やかに買主が仮登記を取得し（所有権移転請求権仮登記）、他者に権利を奪われない措置が取られます。許可取得後は、農業委員会からの許可書を添えて本登記を法務局に申請し、同時に代金引渡しと土地の引渡しを行えば取引は完了です。
農地を売却する方法は主に4つ
| 方法 | 特徴 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 仲介業者（不動産会社） | 不動産会社が買主を探し、契約手続きまで支援 | 市場価格に近い売却が期待できる | 農地法許可の取得は原則として自己責任 |
| 農地バンク（中間管理機構） | 公的機関を通じて売却。税制優遇制度あり | 最大1,500万円の控除・手続き支援も | 対象農地・売却条件に制限がある |
| 買取業者 | 専門業者が直接買い取り。スピード重視 | 最短10日で現金化。手間が少ない | 相場より安くなることが多い |
| 自分で売却 | 個人間で買主を探し、契約・手続きも自己管理 | 仲介手数料不要。柔軟な交渉が可能 | 全ての手続きや書類作成を自力で行う必要あり |
仲介業者（不動産会社）
地元の不動産会社に依頼し、農地を買ってくれる人を探してもらう方法です。買主が農地を農地として使うなら農地法3条、宅地などに転用するなら5条の許可が必要になります。仲介会社によっては手続き支援もありますが、基本的には売主自身が許可取得の責任を負います。市場価格に近い金額で売却できる可能性がある点がメリットです。
農地バンク（農地中間管理機構）
茨城県では茨城県農林振興公社が運営。通常は貸付が主ですが、特例事業によって売却も可能です。一定条件を満たせば最大1,500万円の譲渡所得控除や手続きの支援が受けられるのが大きな特徴です。
ただし、対象となる農地や譲渡先には制限があり、農用地区域内の農地など条件付きでの利用となります。制度の対象となるかどうか、事前に問い合わせが必要です。
買取業者
専門の不動産業者に直接買い取ってもらう方法です。特にスピードを重視したい場合に有効で、即日査定・10日以内に現金化といった対応をする会社も存在します。手続きも業者側が主導するため、売主の負担が少ないのが魅力です。
その反面、市場価格よりも安くなることが多く、農地の価値を重視する人には不向きな場合もあります。
自分で売却
仲介や業者を使わずに、自力で買主を探し、売却・手続きを進める方法です。例えば知り合いや近隣の農家に売るケースなどが該当します。
この方法でも、農地法の許可取得（3条または5条）は必須です。また、契約時には「許可が取れた場合に成立する停止条件付き契約」を結び、仮登記を行う流れが一般的です。
仲介手数料がかからない反面、手続きや書類準備のすべてを自分で行う必要があるため、法務や行政手続きに慣れていない人にはハードルが高くなることもあります。
茨城県で農地をスムーズに売るためのポイント
買取業者の活用と一括査定サービス
農地を早く売りたい場合、買取業者の活用は有効な手段です。買取業者であれば、即日査定や最短10日での現金化にも対応しているところがあり、スピード重視の方に向いています。また、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができる一括査定サービスも便利です。茨城県対応のサービスも多数あり、農地や山林といった特殊な物件にも対応可能なため、複数社から相見積もりを取り、価格や対応の良し悪しを比較検討することができます。こうした仕組みを活用することで、手間をかけずに有利な条件での売却が目指せます。
おすすめはリビンマッチ
リビンマッチは、リビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産一括査定サイトで、全国1,700社以上の不動産会社と提携している点が大きな特徴です。ユーザーは物件の基本情報を入力するだけで、最大6社から一括で査定を受け取ることができ、特に初めて不動産を売却する方にとって使いやすい仕組みになっています。査定対応エリアは全国に及び、地方でも複数社と比較できる利便性の高さが評価されています。
15年以上の運営実績とプライバシーマーク取得による個人情報保護体制が整っており、総じて信頼性の高いサービスとして多くの利用者から支持されています。
農地の草刈り・整地などの事前準備
農地を売却する際、事前に土地の状態を整えておくことも重要なポイントです。雑草が伸び放題だったり、境界が不明瞭だったりすると、買い手に悪印象を与え、査定価格が下がる原因になります。特に草刈りやゴミの撤去、境界標の設置などを行い、見た目と管理状態を良くしておくと、スムーズな売却につながります。可能であれば、簡易的な整地や測量を済ませておくと、買い手側の不安も減り、交渉もスピーディになります。売却の成功率を高めたいなら、こうしたひと手間を惜しまないことが大切です。地元の整地業者や測量士に相談しておくと安心です。
まとめ
茨城県で農地を売却するには、農地法の手続きや地目確認などの基礎知識が欠かせません。売却方法は仲介・農地バンク・買取・自力で売却の4つがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。スムーズに売るには、事前の草刈りや境界整備、一括査定サービスの活用なども重要です。特にリビンマッチなど信頼できるサービスを使えば、手間を減らしながら有利な条件での売却が可能になります。早めの準備と情報収集が成功のカギです。
