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【土地評価額の調べ方】評価額の概要や実際の売値との関係性とは

逆瀬川 勇造

ライター:

【土地評価額の調べ方】評価額の概要や実際の売値との関係性とは

「一物五価」という言葉をご存じでしょうか。
一物五価とは、「1つの土地には5通りの価値がつく」という意味で、それぞれの価値(評価額)の特徴や調べ方を理解すると、土地売却時に売値の参考になります。
本記事では、それぞれの評価額の概要や、実際の売値との関係性などをご紹介します。

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土地評価額の調べ方は?まずは5種類の概要をチェック

チェックリスト

土地価格を調べる際、公示地価や基準地価などの公的価格を使うことができます。
ここでは、土地評価額にはどのようなものがあるのか、1つずつご紹介します。

土地評価額は一物五価

「一物五価」とは「1つの土地には5通りの価格がつく」という意味で、価格は以下の5種類です。

  • 実勢価格
  • 公示地価
  • 基準地価
  • 路線価(相続税評価額)
  • 固定資産税評価額

それぞれの評価額には、以下のように目的や管轄団体があります。

一物五価の表

※これらに「不動産鑑定評価額」を加えて「一物六価」とするケースもあります。

ここからは5つの評価額について、さらに詳しく見ていきましょう。

実勢価格

実勢価格とは、実際の取引の中で決められる価格のことです。
基本的に売主は少しでも高く売りたいと考えており、買主は少しでも安く買いたいと考えているでしょう。
実勢価格は、そうした需要と供給が変動する中で日々変わっていくのが特徴です。

公示地価(地価公示価格)

公示地価は毎年国土交通省が発表するもので、全国にある標準地の価格を、不動産鑑定士をはじめとした専門家が鑑定し、公表します。

公示地価は土地取引の指標となるよう定められるものであり、時価(実勢価格)とほぼ同程度になるよう価格が決定されます。
土地の立地広さなどを評価した上で、近隣の環境経済動向などを踏まえて価格が決まるのです。
毎年1月1日時点の地価を基準に調査が行われ、3月下旬頃に発表されます。

基準地価

基準地価は毎年都道府県が発表するもので、性質は公示地価とほとんど同じです。
標準地の代わりに基準地を調査しますが、公示地価を補完するものと考えるとよいでしょう。
こちらは毎年7月1日時点の地価を基準に評価が行われ、9月下旬頃に発表されます。

路線価(相続税評価額)

路線価は毎年国税庁が発表するもので、主に相続税や贈与税の算出のために用いられます。路線価は土地自体の評価額ではなく、全国の道路(公道)につけられた価格のことです。その道路の価格と、道路に面した土地の面積を掛け合わせることで、土地の価格が算出されます。
毎年7月上旬頃に公表されますが、1年間で地価が変動することを考慮し、納税者間で不公平が生じないよう時価の8割程度になるように定められます。

また、路線価は1月1日時点の地価を7月に公表するため、半年間の地価の変動が反映されません。
そのため、例えば2020年に新型コロナウイルスの感染が拡大した際には、経済変動が価格に反映されませんでした。しかし、公表後に「情勢に応じて調整する」という措置が取られ、実際に大阪府の一部地域で減額補正がされた事例もあります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は3年に1回市町村によって公表されるもので、主に固定資産税や都市計画税の算出のために用いられます。
すべての不動産の価格を調査する必要があることから、評価替えが行われるのは3年に1回で、納税者間の不公平をなくすために、時価の7割程度となるよう価格が定められます。

実勢価格の調べ方

ポイントを示す女性

ここからは、それぞれの土地評価額の調べ方をご紹介します。

まずは、実勢価格の調べ方です。
大手不動産情報サイトを利用して実際の取引額を調べる方法もありますが、そうしたサイトに掲載されている物件価格はあくまでも売主側が「この価格で売りたい」という価格を提示しているに過ぎず、正確な実勢価格とはいえません。

それでは、どうすれば土地の実勢価格を調べられるのでしょうか。
具体的には、以下の2つの方法で調べられます。

  • 国土交通省「土地総合情報システム」で調べる
  • レインズで調べる

それぞれについて、見ていきましょう。

国土交通省「土地総合情報システム」で調べる

国土交通省の「土地総合システム」では、過去に成約した土地の価格を閲覧できます。
国土交通省が、実際に取引をした人に対してアンケートを実施しており、その結果を見ることができるのです。

調べ方は、土地総合情報システムのサイトにアクセスし、「不動産取引価格情報検索」をクリック。時期と物件種別、エリアを選んで検索するだけと簡単です。

レインズで調べる

レインズ」というシステムでも、成約価格を調べることができます。
レインズは、不動産仲介会社が物件を仲介する際に物件情報を登録するシステムで、成約時の価格が蓄積されています。
正確には、レインズは不動産仲介会社しか閲覧できませんが、「レインズマーケットインフォメーション」を利用すれば一般の方でも実勢価格を調べられます。

調べ方は、レインズマーケットインフォメーションにアクセスして、都道府県と地域を選択して検索をかけるだけです。

なお、土地総合情報システムは土地のみでも調べられますが、レインズマーケットインフォメーションでは建物付きの物件しか調べられない点に注意が必要です。

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公示地価と基準地価の調べ方

住宅街イメージ

次に、公示地価と基準地価の調べ方について見ていきましょう。
公示地価は国土交通省の調査、基準地価は都道府県の調査によって公表されますが、どちらも国道交通省のシステムである土地総合情報システムから閲覧できるようになっています。
土地総合情報システムから「地価公示・都道府県地価調査」をクリックすると、日本地図が表示されます。調べたいエリアをクリックし、調査年や用途区分を入力して検索します。

名称は「都道府県地価調査」ですが、これは基準地価を指します。

路線価の調べ方

立ち並ぶ家

次に、路線価の調べ方をご紹介します。路線価の調べ方は、以下の3つです。

  • 国税庁「路線価図・評価倍率表」で調べる
  • 全国地価マップで調べる

それぞれについて、見ていきましょう。
また、路線価がつけられない土地の価格の調べ方についてもご紹介します。

国税庁「路線価図・評価倍率表」で調べる

国税庁の「路線価図・評価倍率表」は、国税庁のサイトから閲覧できます。アクセスすると日本地図が表示されるので、調べたいエリアを選びましょう。

エリアごとの路線価図では、各道路に価格が表示されます。土地の価格は、表示されている価格を1,000倍することで算出できます。
例えば「20G」と書かれていたら、路線価は2万円(=20×1,000円)です。

そして、この道路に200平方メートルの土地が面していた場合、その土地の価格は400万円(=200平方メートル×2万円)と算出できます。
なお、奥行の長い土地の場合、「奥行価格補正率」によって価格を補正しなければならないこともあります。

ちなみに、「G」とは借地権割合のことを表し、借地の評価額の計算に用いられます。
路線価に倍率が記載されているので、必要に応じて確認しておきましょう。

全国地価マップで調べる

一般財団法人資産評価システム研究センターの提供する「全国地価マップ」でも、路線価を確認できます。
基本的な調べ方は国税庁のものと同じですが、国税庁のものは地図が1枚ずつエリアごとに区切って表示されるのに対し、全国地価マップでは区切りなくスクロールして調べられるため、楽に路線価を調べられます。
住所や郵便番号、施設名などでも検索できるため、操作性がよく大変便利です。

評価倍率により算出する

路線価は、すべての道路につけられているわけではありません。
路線価のつけられていない地域については、地域ごとに定められた評価倍率をもとに地価を算出する必要があります。

そのため、路線価が定められていない土地の相続税評価額は、「固定資産税評価額×評価倍率」の計算式で算出します。
評価倍率は、前述の国税庁「路線価図・評価倍率表」で調べられます。

固定資産税評価額の調べ方

窓口相談の様子

最後は、固定資産税評価額の調べ方です。
固定資産税評価額は、毎年土地の所有者に対して送付される「納税通知書」で確認できます。
納税通知書の「価格」の欄に記載されている金額が、固定資産税評価額です。

納税通知書がない場合、自分の所有する土地であれば役所の窓口で固定資産税評価額を確認できます。
自分の所有地でない場合は所有者から聞くしかないため、不動産会社やハウスメーカーに問い合わせましょう。

土地の評価額と売値はどう違う?実際の売値の調べ方

査定の様子

土地の評価額の調べ方についてお伝えしましたが、評価額と売値には違いがあります。
ここからは、土地の評価額と実際の売値の関係性や、具体的な土地の売値の調べ方をご紹介します。

土地評価額と実際の売値の関係

まずは、それぞれの土地評価額と実際の売値の関係について見ていきましょう。

実勢価格

似たような条件の土地であっても、土地が実際に取引される価格はケースによってさまざまです。また、仮にまったく同じ土地でも、売却のタイミングが違えば価格は変わります。
したがって、実勢価格はあくまでも参考程度にしかなりません

公示地価・基準地価

公示地価や基準地価は標準地や基準地の価格を参考とする方法であり、実際に取引する土地とは条件が異なるケースも少なくありません。
そのため、こちらも参考程度に確認するのがよいでしょう。

路線価(相続税評価額)

路線価は時価の8割程度を目安に定められるため、0.8で割れば売値の参考になります。
固定資産税評価額も時価の7割程度が目安となるため、同様に0.7で割れば売値の参考になるでしょう。

とはいえ、そもそも土地の売値は土地を買いたい人がいるかどうか、またその人がいくらで買いたいかによって変わるため、やはりこれらは参考にしかなりません。

実際の売値を調べるには?

では、実際の売値はどうやって調べればよいのでしょうか。
最もよい方法は、土地査定のプロである不動産会社に尋ねることでしょう。

土地の売値が知りたいだけであれば、不動産鑑定士に依頼して鑑定・評価を受ける選択肢もありますが、鑑定にはお金がかかります。また、こうした鑑定評価額は主に裁判で利用するものであり、実際にその価格で売れることを保証するものではありません。

不動産の売却を目的とする場合は、取引のプロである不動産会社の査定のほうが効率的といえるでしょう。
ただし不動産会社の査定は、不動産会社の思惑や得意分野などによって査定結果が変わることもあるため、注意が必要です。

この問題は、一括査定を利用して複数の不動産会社に土地を査定してもらい、査定結果を見比べながら信頼できる不動産会社を選定することで解決できます。
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相談イメージ

今回は「一物五価」と呼ばれる5つの土地評価額について、それぞれの特徴や実際の売値との関係性をお伝えしました。

しかし、売値と土地評価額は異なるため、あくまでも参考にしかなりません。
そのため土地の売値を知るためには不動産会社に査定を依頼するのがベストですが、「不動産会社によって得意分野が異なる」「契約を獲得するために高めに査定する不動産会社がある」といった問題もあります。

こうした問題の解消には、不動産一括査定サイトの利用が有効です。
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