農地法とはわかりやすくいうとどんな法律？
そもそも農地法とは、どのような法律なのでしょうか？
ここでは、農地法の基本的な内容をご紹介します。
農地法の目的
農地は食糧自給率に関わるため、国にとっては重要な土地です。
そのため、農地法では「農業者の権利を守るとともに農業生産を促進し国民に安定した食料供給を行うため、農地などの売買による権利移動や転用の制限」が規定されています。
わかりやすくいえば、主に以下の2点について規制する法律と考えるとよいでしょう。
- 農地の売買
- 農地の農地以外への転用
農地法の歴史
農地法は、戦後GHQにより推進された「農地改革」原則の恒久化を目的の一つとしています。
農地改革は1946年に作成された改革案を基礎としており、具体的には以下のような内容が取り入れられています。
- 地主制の解体
- 自作農業創設のための小作地の開放
- 小作料の引き下げと金納化
- 不在地主の一掃
戦前、地主は小作人に土地を貸して小作料を受け取ることで裕福になっていきましたが、一方で小作人達は貧しいままでした。
これを受けてGHQは地主から農地を買い上げ、安価に小作人達に払い下げたことで、事実上地主制が解体されました。
なお農地法の施行は1952年で、その後時代の変化とともに農業の大規模化を図る改正が重ねられています。
農地法の規制対象
農地法は、農地の売買や農地以外への転用を規制しています。
土地にはそれぞれ地目が定められており、農地とは地目が主に「田」や「畑」のものを指します。
しかし農地法の規制対象は地目によらず、実際の利用形態が農地かどうかで判断される点に注意が必要です。
ちなみに休耕地なども農地と見なされますが、家庭菜園などは対象外です。
農地法による売買の制限
ここでは、農地法における制限の一つである「売買の制限」について詳しく解説します。
農地の売却や貸出を規制する農地法第3条
農地法の売買の制限は「第3条」に規定されており、以下のように記載されています。
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“農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。”
わかりやすくいうと、「農地を売買したり賃借したりする場合は農業委員会の許可を得る必要がある」ということです。
当事者が農業委員会の許可を受けずに売買を行った場合、その契約は無効となります。
第3条が適用されないケース
農地法第3条には続きがあり、以下のようなケースでは適用を受けないと規定されています。
- 国や都道府県による取得
- 土地収用法による収容
- 相続
農地法による転用の制限
次に、農地法による「転用の制限」について見ていきましょう。
農地の農地以外への転用を規制する農地法第4条
転用の制限は、「第4条」で以下のよう規定されています。
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“農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあっては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。”
売買の場合の許可権者は農業委員会でしたが、転用の場合は「都道府県知事」あるいは「指定市町村長」です。
ただし市街化区域内にある農地については、農業委員会への届出制となっているケースもあります。
許可を受けずに農地を転用すると、原状回復命令等の行政処分を受けることがあるため注意が必要です。
第4条が適用されないケース
ただし、以下のようなケースでは第4条が適用されません。
- 小規模な農業用施設
- 国や自治体への供用
- 土地収用法に基づく収用
転用と売買を同時に行う場合の制限
農地を宅地に転用してから売却するなど、転用と売買を同時に行う場合は別の制限を受けることになります。
転用を前提とした農地の売却を規制する農地法第5条
転用と売買を同時に行う（転用を前提とした農地の売却）場合は、「第５条」の規制を受けます。内容は以下のとおりです。
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“農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。”
つまり、農地を宅地に転用した土地を購入し、住宅を建築するような場合は許可を受ける必要がある、ということです。
許可権者は「都道府県知事」ですが、市街化区域内にある農地については農業委員会への届出制になっています。
許可を受けずに転用・売買を行った場合はそれぞれが無効となり、原状回復命令等の行政処分を受ける可能性があります。
第5条が適用されないケース
ただし、以下のようなケースは第5条が適用されません。
- 国や都道府県等が一定の施設の用に供するために農地を取得する場合
- 土地収用法に基づいて収用される場合
農地法の改正内容をわかりやすくいうと？
農地法は、時代の流れに合わせて改正が実施されています。
ここでは、近年実施された以下の3つの改正について紹介します。
- 2009年改正：農地の貸借の自由化
- 2016年改正：企業への売却が容易に
- 2019年改正：転用に該当しない農業用建築物の追加
それぞれについて、詳しく見ていきましょう。
2009年改正：農地の貸借の自由化
農地は農家しか所有できませんが、2009年の改正によって農家（農作業常時従業者や農業生産法人）以外の個人や法人も借りられるようになりました。
また、地域の実情に応じて、農業委員会が農地を取得する際の下限面積（50a）を自由に設定できるようにし、個人でも農業に参入しやすくなっています。
これらは、農家人口の減少に対応して広く人材を確保するための対策といえるでしょう。
2016年改正：企業への売却が容易に
2016年の改正では、農地を所有できる法人の要件が見直されました。
2009年の改正で、農業生産法人でない一般の法人であっても農地を借りられるようになりましたが、法人による農地の所有は規制されていました。それが、2016年の法改正によって以下のように制限が緩和されています。
2019年改正：転用に該当しない農業用建築物の追加
直近の農地法改正では、転用に該当しない農業用建築物が追加されました。
具体的には「農作物栽培高度化施設」という基準が設けられ、これに該当すると農地から農地以外への転用に該当しなくなるのです。
これは、主に「全面コンクリート張りのビニールハウス」に対応するための法改正です。
ビニールハウスを全面コンクリート張りにすると、簡単に水平が取れるなどのメリットがありますが、改正前の農地法ではコンクリートを敷設することが転用と見なされていました。
改正後は、そのような施設を転用扱いとしなくてもよいことになりました。ただし、事前に農業委員会に届け出なければなりません。
農地法は、時代の流れに応じてさまざまな改正がなされていることがわかります。
農地法に違反するとどうなる？
農地法では農地の売買や農地以外の転用を規制していますが、これらに違反した場合はどうなるのでしょうか。
懲役刑や罰金刑が課せられる
農地法に違反すると、「3年以下の懲役または300万円以下の罰金」が課せられる可能性があります。
懲役刑の可能性もある、非常に重い罰則があることを覚えておきましょう。
原状回復を命じられる
許可を得ずに農地を売買した場合は売却自体が無効になるほか、すでに土地の上に建物を建ててしまったようなケースでは、原状回復命令によって解体・撤去しなければならないこともあります。
不動産一括査定サイトでプロの助力を得ましょう
農地を売買したり転用したりするには、許可を得る必要があります。
農地法に違反した場合は懲役刑の可能性もあるため、自分で判断せず、プロの力を借りるのがよいでしょう。
ただし、すべての不動産会社が農地の取引に精通しているわけではないため、農地取引の実績が豊富な不動産会社を探す必要があります。
その際は、不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。
不動産一括サイトでは、農地の情報を入力するだけで複数の不動産会社の紹介を受けられます。
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農地の売買や転用を検討されている方は、リビンマッチの利用をおすすめします。
農地法を正しく理解して農地を有効に利用しましょう
農地法の概要や歴史、具体的な規制の内容などを紹介しました。
農地法は日本の農業を守るための法律で、売買や農業以外への転用にはさまざまな規制があります。
円滑な売却のためにも、不動産のプロの力を借りるようにしましょう。
その際は、全国1,700社の不動産会社と提携しているリビンマッチを活用することをおすすめします。
