農地活用のための前提条件
農地活用についてお伝えする前に、農地に関する基本知識を確認しておきましょう。
農地とは
農地とは、その名のとおり農業のための土地のことです。一つひとつの土地には「宅地」「田」「畑」などの地目が決められており、それらの事項が登記されているため誰でも法務局で確認できます。通常、農地は「田」や「畑」として登記されます。しかし、実際に農地であるかどうかは登記上の地目ではなく、実際の用途が農地、つまり農業用に使われている土地かどうかで判断されるのです。
転用できる農地の条件
農地は、原則として農地以外の目的で利用できません。例えば、農地の上にアパートやマンションを建てて活用しようと思っても、建築許可が下りないのです。そのため農地を活用する際は、まずは宅地に転用することを考えなければなりません。
ただし、農地を農地以外の地目に変更するには農業委員会などによる許可が必要です。例えば、農業振興地域にある農地の場合は宅地転用の許可が下りないケースもあるため、あらかじめ確認しておく必要があります。
売却にも許可が必要
農地を農地のまま売却する場合も、農業委員会の許可が必要です。農地は農業のための土地であるため、購入できるのは農家か農業参入者のみと定められています。
そのため、農地を売却する場合は、農地のまま売却するのではなく宅地に転用したほうが売却しやすくなります。その場合も、農地転用について農業委員会の許可が必要です。
ビジネスによる農地の活用法
ここでは農地の活用方法のうち、ビジネスに活用する方法について以下の5つをご紹介します。
- アパート・マンション
- 駐車場
- 太陽光発電
- 高齢者施設
- 資材置き場
それぞれについて見ていきましょう。
アパート・マンション
土地の活用方法としてまず挙げられるのが、土地を利用したアパート・マンション経営です。アパート・マンションを建てて入居者を募り、家賃収入を得ます。アパート・マンションは利便性の高い立地であるほうが好まれるため、農地が市街地に近い場合は特におすすめです。入居者を集めることができれば、安定的に収益を上げられます。
駐車場
土地を駐車場として貸し出し、利用者から利用料を徴収する方法です。この方法には「初期費用がほとんどかからない」「他の活用方法への転換が容易」といったメリットがあります。農地が集中しているエリアでは、駐車場のニーズがあまりないケースもあるかもしれませんが、他の活用方法を模索しながら、ひとまず駐車場にして収益を上げるという選択肢もあるでしょう。
太陽光発電
太陽光発電システムを設置して、売電収入を得る方法です。太陽光発電には立地の良し悪しがないため、農地の活用に向いています。また「周囲に高い建物が建つ心配がない」「農地の広さを活かせる」といったことも、農地を太陽光発電に活用する際のメリットといえるでしょう。
高齢者施設
高齢者施設を建てて自分で経営するか、事業者に貸し付けて賃料を得る方法です。少子高齢化の進む日本においては、高齢者施設は今後も安定した需要が見込めます。居住用施設ではありますがアパート・マンションほど立地を問われないため、農地の活用に向くケースも多いです。初期費用は高額になりますが、その分大きな収益を期待できます。また、補助金を受けられることも大きなメリットといえます。
資材置き場
近くに工場などがある場合に、資材置き場として貸し出して賃料を得る方法です。大きな収益は期待できませんが、建物を建てる必要がないため建築制限があるエリアでも農地を活用できます。
農地のままでの活用方法
次に、農地を農地のまま活用する方法について見ていきましょう。具体的には、以下のような方法があります。
- 市民農園にする
- 農地集積バンクに貸し出す
- 農家に貸し出す
- 自分で耕作する
それぞれについて解説していきます。
市民農園にする
一般市民の趣味や農業体験のために農地を貸し出す方法です。市民農園を開設する方法には以下の3つがあります。
- 市民農園整備促進法による方法
- 特定農地貸付法による方法
- 農園利用方式による方法
多くの場合、特定農地貸付法によって農地を貸し出す方法が取られます。詳しい内容は、農林水産省の「市民農園の開設方法」を参照してください。
農地集積バンクに貸し出す
農地集積バンクは「農地中間管理事業」とも呼ばれ、農地を貸したい人や売りたい人を集めて、借りたい人や買いたい認定農業者などに提供します。自分で農地を借りたい人や買いたい人を見つけられない人は、農地集積バンクを利用することで効率的に提供先を見つけられる可能性があります。
農家に貸し出す
近隣の農家で農地を探している人がいれば、その人に貸し出すのが一番の活用になるでしょう。ただし、その人ともともと親しいなど関係性がある場合は賃料交渉などがやりづらいかもしれません。
自分で耕作する
もちろん、自分で農業を営む方法もあります。農業は非常に手間がかかる上に、収益を上げるのも簡単ではありませんが、地域貢献や教育などの効果も期待できます。
農地を売却して活用してもらうには
最後に、農地を売却する方法をご紹介します。冒頭でお伝えしたとおり、農地は売却する際にも農業委員会などの許可が必要になることに注意しなければなりません。
農家への売却
農地を近隣の農家に売却する方法です。現在農業を営んでいる近隣の農家に農地を売却するのであれば、ほぼ間違いなく許可が下りるでしょう。農地を購入する農家としても、近くにある農地のほうが管理しやすいため、メリットが大きいでしょう。
不動産一括査定サイトの活用
農地を売却する際は、不動産一括査定サイトを活用するのもおすすめです。不動産一括査定サイトでは対象の土地について不動産会社が査定してくれますが、実際の売却の可否や相場について各不動産会社が調査した上で提案を受けられます。
不動産会社によって結果が異なることもあるため、複数の不動産会社に相談することが大切です。不動産一括査定サイトを利用すれば、農地の情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できます。
リビンマッチは、東証マザーズ上場のリビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産一括査定サイトです。全国約1,700社の不動産会社を比較できるため、農地でも多くの不動産会社の紹介を得られるでしょう。農地を売却する際は、リビンマッチの利用をおすすめします。
土地の条件に合わせて有効に農地を活用しましょう
農地をビジネスに活用する方法や農地のまま活用する方法、売却する方法をご紹介しました。
農地は普通の土地と比べて制限が多いイメージがありますが、農地ならではの活用方法もあり、実際は幅広い活用を検討できます。最初の段階で不動産一括査定サイトを利用してシミュレーションをしておけば、売却時の相場がわかるため、最善の方法を見つけやすくなるでしょう。
農地の売却査定は、全国約1,700社の不動産会社の中から売却不動産に合った不動産会社の紹介を受けられるリビンマッチがおすすめです。農地の売却も視野にいれていらっしゃる方は、一度利用してみてください。
