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生産緑地とは簡単にいえばどんな制度?解除はできるの?

逆瀬川 勇造

ライター:

生産緑地とは簡単にいえばどんな制度?解除はできるの?

生産緑地とは、固定資産税や相続税が軽減されるといったメリットのある制度のことですが、いくつかのデメリットもあるため、生産緑地制度が原因で悩みを抱える方は多いものです。
本記事では、生産緑地について概要をお伝えするとともに、解除の可否やメリット・デメリットについて簡単に解説します。

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生産緑地とはどのような制度?

農地のある風景

そもそも、生産緑地とはどのような制度なのでしょうか?

「生産緑地」を簡単にまとめると

生産緑地とは、一定のエリア(生産緑地地区)内にある農地について、指定を受けることで固定資産税相続税等の税務上の優遇を受けられる制度のことです。
生産緑地については、生産緑地法で以下のように定義されています。

  1. 公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているものであること。
  2. 500平方メートル以上の規模の区域であること。
  3. 用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものであること。

生産緑地制度は、1970年代の人口増加に伴い緑地が宅地へ転用される中で制定されたもので、指定を受けると営農を続ける必要があるという制約があります。
そのため、生産緑地の指定を受けた土地は税制優遇を受けられる一方で、宅地に転用して売却できません

生産緑地法とは

生産緑地法は、1974年に農地保全を目的に制定されました。
しかし、制定後も緑地の都市化や地価上昇は止まらず、1992年に「生産緑地」と「宅地化農地」が定められます。
生産緑地と宅地化農地の概要は以下のとおりです。

  • 生産緑地:農地として保存すべき土地を保全する
  • 宅地化農地:宅地への積極的な転用を進めていく

これらの制度は都市計画において一定の成果を収めており、現在まで続いています。

生産緑地指定によるメリット

税金に悩む人々

生産緑地の指定を受けることによるメリットには、以下のようなものがあります。

  • 市街化区域でも一般農地の固定資産税額で済む
  • 相続税が猶予される
  • 相続税が免除される場合がある
  • 贈与税も猶予される

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

市街化区域でも一般農地の固定資産税額で済む

通常、農地は固定資産税額が低く抑えられています。
ただし、農地であっても市街化区域内にある場合は、宅地並みに課税されるケースがあります。

農地の区分と課税の表

一般市街化区域農地とは「すでに市街化されているか、概ね10年以内に市街化が図られる地域」のことで、特定市街化区域農地は東京都と愛知県、大阪府にある農地のことです。

一般市街化区域農地や特定市街化区域農地は、固定資産税の納税額が高くなる傾向がありますが、生産緑地の指定を受けると以下のように大幅に減額することができます。

  • 一般市街化区域農地が生産緑地の指定を受けると概ね50~100分の1
  • 特定市街化区域農地が生産緑地の指定を受けると概ね200~300分の1

生産緑地の指定を受けることで、納税額を大きく減らせることがわかります。

相続税が猶予される

また、生産緑地の指定を受けることで相続税が猶予されます。
生産緑地に指定されている農地の8割は三大都市圏(首都圏・中部圏・近畿圏)にありますが、これらのエリア内にある農地は市街地にあるため土地の評価が高く、相続税も高額です。
一般的に農地は面積が大きいため、相続税が高くて農地継承が難しいということがないよう、相続税の猶予制度が設けられているのです。

なお、相続税は通常の評価額と農業投資価格の差額が猶予されます。

    通常の評価額-農業投資価格=納税猶予額

実際には、評価額のほとんどを猶予してもらえると考えてよいでしょう。
ただし、生産緑地の指定を受けるには営農を続けることが条件となっており、相続人の死亡をはじめとした特定の理由以外で営農をやめると、猶予は取り消されてしまうため注意が必要です。

相続税が免除される場合がある

生産緑地の指定を受けると相続税を猶予されますが、あくまでも猶予なのでいつかは納めなければなりません。
ただし、以下の条件を満たした場合は猶予された額の納税が免除されます。

  • 相続人の死亡
  • 農業後継者への生前贈与
  • 20年の営農継続(特定市では終身)

上記以外の理由で営農をやめた場合は生産緑地の指定が外され、相続税の猶予がなくなります。
その場合は相続時に遡って課税され、猶予されていた本来の相続税だけでなく、猶予期間に応じた利子税も納めなければなりません。

贈与税も猶予される

また、相続税と同様に贈与税も猶予されます。
具体的には、農業の後継者へ贈与した場合は贈与税が猶予され、そのためには事前に農地法に基づく許可を受ける必要があります。
こちらもあくまで猶予なので、いつかは納める必要がありますが、「贈与者もしくは受贈者が死亡した場合」は免除されます。

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生産緑地指定によるデメリット

農業イメージ

次に、生産緑地指定によるデメリットを見ていきましょう。
具体的なデメリットは以下のとおりです。

  • 営農と農地管理が義務化される
  • 売却できない
  • 建築が難しい

それぞれについて、見ていきましょう。

営農と農地管理が義務化される

生産緑地の指定を受けると、営農を続けなければなりません。
また、生産緑地として管理することが義務付けられて報告が求められ、立入検査が実施されます。
営農をやめると相続税の猶予も取り消されることがあるため、生産緑地として指定を受ければ長く営農を継続しなければなりません。

売却できない

一度生産緑地として指定されると、宅地化して売却できないだけでなく、農地として農家に売却することもできなくなります。
また、抵当権も設定できないため、地価が高い場所に土地を持っていても、その土地を担保に融資を受けることができない点に注意が必要です。

このように生産緑地に指定された土地は、農業以外の方法で利益を出すことが非常に難しくなります。

建築が難しい

生産緑地の指定を受けた土地では、原則として建造物の新築や開発はできません
ただし、営農に必要な施設農業の継続に資する施設(農作物の販売やその加工品の販売など)であれば、市区町村の許可を得た上で建築が可能です。

生産緑地の指定は解除できる?

2022年

指定を受けることでメリットとデメリットの両方を抱えることになる生産緑地ですが、指定を受けた後で解除することはできるのでしょうか?

生産緑地の指定を解除できる条件

一度指定を受けた生産緑地の解除は基本的に難しいのですが、以下のような条件に当てはまる場合は解除が可能です。

  • 営農者(所有者とは限らない)のケガや病気により営農が困難になる
  • 所有者が死亡する
  • 生産緑地の指定から30年が経過する

生産緑地の指定を解除する方法

一定の条件を満たした上で生産緑地の指定を解除するためには、まず市区町村長買い取りの申し出を行う必要があります。
申請を受けた土地について、市区町村長が必要と判断した場合は買い取られ、その時点での時価が支払われます。
市区町村長が買い取らなかった場合は、自由に売却することができます。

生産緑地法の2022年問題

生産緑地には、「2022年問題」と呼ばれる問題があります。
1992年に指定された生産緑地が、30年後の2022年に指定が解除されることで、土地の価格が暴落してしまうというものです。

前述のとおり、生産緑地の指定を外れると市区町村長に買い取りの申し出を行うことになりますが、ほとんどのケースで買い取り不要と判断され、自由に売買できるようになるでしょう。
その結果市場に多くの土地が出回り、土地の価格が暴落するのです。

こうした問題を回避するため、現在では生産緑地の2022年問題対策として「特定生産緑地」の指定を受けることで税制優遇を10年延長することが可能になっています。(2021年9月現在)

いずれにせよ、生産緑地指定を受けている土地の将来的な売却を考えている場合は、早い段階で宅地としての価値を把握しておくことが大切です。
その際は、リビンマッチを利用することをおすすめします。
リビンマッチでは、全国約1700社の不動産会社の中から紹介を受けられるため、経験豊富な不動産会社のサポートを受けて農地の売却を検討できます。
生産緑地地区にある土地の売却を考えている方は、まずはリビンマッチに相談してみてはいかがでしょうか。

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生産緑地をどうするか今のうちに考えておきましょう

相談する夫婦

今回は、生産緑地についてお伝えしました。
生産緑地の2022年問題対策として、政府は特定生産緑地制度を制定するといった対応を行っています。
実際にどうなるかはわかりませんが、生産緑地内に土地を持っている方は、今のうちに方針を決めておいたほうがよいでしょう。

その際、宅地としての売却額を把握しておくと計画を立てやすくなります。
生産緑地地区に土地をお持ちの方は、まずはリビンマッチを利用して、土地の査定を受けておくことをおすすめします。

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