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土地売却にかかる税金はいつ払う?税額シミュレーションや特別控除についても解説

逆瀬川 勇造

ライター:

土地売却にかかる税金はいつ払う?税額シミュレーションや特別控除についても解説

土地売却時には、必要な書類を事前に準備するなど手続き方法を把握しておく必要がありますが、印紙税や登録免許税、所得税などの「税金」がかかることも把握しておくことが大切です。

本記事では、土地売却に関わる税金についてお伝えすると共に、特に税額の大きくなる所得税について「税額シミュレーション」や「税金を支払うタイミング」を中心に解説します。

本記事を読むことで土地売却時の税金について不安なく手続きを進められるようになるでしょう。

土地売却の税金はいつ払う?どのような税金がかかる?

土地売却時に支払う税金にはいくつかの種類がありますが、それぞれどのタイミングで支払うのでしょうか。
ここでは、土地売却時に支払う税金の種類と税金を支払うタイミングについて解説していきます。

土地売却時に払う税金

土地売却時に支払う税金には以下のようなものがあります。

・印紙税
・登録免許税
・消費税
・所得税、住民税

「印紙税」は土地売却時に買主との間で結ぶ売買契約書に貼り付ける形で納税します。

また、土地売却時には所有権移転登記などを行う必要がありますが、そうした登記申請をするときに「登録免許税」を納めなければなりません
ただし、不動産の売買契約では一般的に買主が所有権移転登記の費用を負担することとなっています。

売主側で必要な対応としては、売却する不動産に抵当権が残されているときの抵当権抹消登記や、登記簿に記載されている売主の所在地と現在の所在地が違う場合に行う住所変更登記などです。これらの登記の際に登録免許税の納付が必要になります。

なお、「消費税」は土地の売買については非課税とされています。
ただし、登記を司法書士に依頼するときの司法書士報酬や不動産会社に支払う仲介手数料には消費税が課されます。

最後に、土地を売却して利益が出るとその利益額に応じて「所得税や住民税」が発生する点に注意が必要です。
土地売却ではこの所得税や住民税の額が大きくなることが多いため、本記事で詳しく解説していきます。

土地売却の税金はいつ払うのか

上記の土地売却時に支払う税金のうち、印紙税は売買契約書作成時、登録免許税は登記申請時、消費税は売買代金支払い時と売買契約前後に発生するものであるのに対し、所得税や住民税は翌年の支払いとなります。

具体的には、所得税は翌年3月15日の確定申告の期限までに支払う必要があり、住民税は所得税の確定申告を元に市区町村より翌年6月頃に納付書が発送されることになります。

売却代金を受け取ってから納付まで間があるため、この間にお金を使い切ってしまったということがないよう注意しなければなりません。

土地売却で利益が発生した際に払う税金

土地売却で発生した利益を「譲渡所得」といい、譲渡所得には所得税と住民税がかかります。

なお、2月16日~3月15日の確定申告期間中に所得税の確定申告をすると、住民税については国税庁から各自治体に自動的に申告書類が届けられることになっているため、住民税の申告書を別途提出する必要はありません。

具体的な税金の計算方法については、以下で詳しく解説していきます。

土地売却時の税金シミュレーション【売却額500万円の場合】

ここでは、500万円の土地を売却することを想定した税額のシミュレーションを行います。

譲渡所得税の計算方法

最初に譲渡所得の計算方法について見ていきましょう。

具体的な計算式は以下の通りです。

譲渡所得税計算方法

上記計算式のうち、取得費とは売却する土地を取得したときに要した費用を指し、譲渡費用とは売却するときに要した仲介手数料や整地費用などを指します。

土地の取得費には土地の購入代金も計上できますが、売買契約書などの価格の分かる書類がない場合には、概算法にて売却価格の5%を取得費として計上することになります。
多くの場合、価格が分かるケースと比べて取得費として計上できる額が大きく減ることになるため注意しましょう。

また、相続した土地を売却するケースでは、被相続人が土地を購入したときの価格を取得費として計上できるため、売買契約書の有無を確認しておくようにしましょう。

課税譲渡所得を算出したら、その課税譲渡所得に税率をかけることで譲渡所得税を求めることができます。

不動産の譲渡所得の税率は不動産の所有期間によって以下のように定められています。

所有期間 所得税 住民税 合計
短期譲渡所得 5年以下 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 5年超 15.315% 5% 20.315%

 

売却額が500万円の場合の税金はいくら?

上記で解説した計算式を用いて、売却額が500万円の場合の税金についてシミュレーションしてみましょう。

ここでは、以下のような設定で土地を売却することを想定します。

・売却額 :500万円
・取得費 :概算法を適用(5%)
・譲渡費用:100万円(仲介手数料や整地費用、登記費用)
・特別控除:適用なし
・所有期間:30年(長期譲渡所得)

上記を計算式に当てはめると以下のようになります。

売却額に応じた税金計算式

このように、譲渡所得税の計算はそれぞれの費用が分かれば簡単に計算ができます。

また、土地は売却ではなく贈与する場合にも税金がかかります。
土地の贈与に関する税金は、以下の記事で詳しく紹介しています。
関連リンク:農地を贈与したい!贈与税の計算方法や手続きの流れを解説

3,000万円特別控除とは?土地売却の税金を抑える特例

先述の譲渡所得税の計算式には特別控除という額がありました。
土地売却時には一定の要件を満たしていれば、特別控除の適用を受け、税額を大きく抑えることができるのです。

3,000万円特別控除とは

土地売却時に適用を受けられる特別控除の中でも特に税額を大きく抑えられるものに3,000万円特別控除があります。

3,000万円特別控除とはその名の通り、最高で3,000万円まで控除を受けられるというものです。

仮に先程の500万円の土地売却で3,000万円特別控除の適用を受けることができれば、約76万円の税額を0円にすることが可能です。

現在住んでいるマイホームと土地を売却する際の特例

3,000万円特別控除は税額を大きく抑えられる特例ですが、適用を受ける条件はそこまで難しいものではありません。

具体的には、現在住んでいるマイホームの売却か、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までを期限とする不動産の売却であればよいこととされています。

また、土地の場合は上記の範囲内で「建物を解体してから1年以内に土地売却の契約が締結されている」ことが条件となります。

やや条件が複雑になるため、心配であれば税理士など専門家に事前に相談しておくとよいでしょう。

相続した空き家と土地を売却する際の特例

相続した空き家についても、条件を満たせば3,000万円特別控除と同様の特例の適用を受けることができますが、通常の3,000万円特別控除よりやや条件は厳しくなります。
具体的には以下のような条件を満たさなければなりません。

特例適用の条件
  • 昭和56年5月31日以前に建築された空き家の売却であること
  • 区分所有建物(マンションやアパートなど)ではないこと
  • 相続の開始直前に被相続人(亡くなった方)以外に人が住んでいないこと

相続した空き家の売却前には上記条件を満たしているかどうか確認しておくとよいでしょう。

相続した土地の売却はいつすべき?

最後に、相続した土地を売却するタイミングについて見ていきましょう。

相続前に売却したほうがよい場合

まず、マイホームであるという条件を満たしているのであれば、相続前に売却する際に3,000万円特別控除の適用を受けることができます。
先に紹介した、相続した空き家の特例の適用を受けられない物件であれば、相続前に売却することも検討したほうがよいでしょう。

また、相続財産に不動産が含まれていると相続時の遺産分割が難しくなるという問題もあります。
不動産は現金のように分割できないことに加え、一般的に相続財産全体の中でも不動産が占める割合が大きくなることが多いのです。

さらに、不動産を相続した方は、その相続財産の額に応じた相続税を原則現金で納める必要があります。
そのため不動産以外に現金を相続していなければ、手持ちの現金から相続税を捻出しなければならないという問題も起こります。

こうした問題も、相続前に売却することで全て解決できるでしょう。

相続後に売却したほうがよい場合

一方、相続後に売却したほうがよいケースとしては、相続財産の額が大きいケースが挙げられるでしょう。

不動産は相続税の計算上、現金として持っているより課税額が安くなるという特徴があります。
不動産相続時の評価額の算出には「相続税路線価」と呼ばれるものが用いられますが、この相続税路線価は時価の概ね8割程度となるよう定められています。
つまり、500万円で売買できる土地であれば相続時にはおよそ400万円程度と評価されるのです。

その他、被相続人の配偶者または被相続人と同居していた親族が土地を相続する場合には、土地の評価額が330㎡まで最大で80%の軽減を受けられる「小規模宅地等の特例」の適用を受けることができます。

上記を踏まえると、土地は相続前に売却して現金化するのではなく土地として持っていた方が相続税の計算上ではお得になります。

ただし、相続税には「3,000万円+600万円×法定相続人の数」の基礎控除額があるため、相続財産全体の額がこの額に満たない場合は考慮する必要はないでしょう。
その場合は、3,000万円特別控除の適用を受けられるかどうかを判断基準にすることをおすすめします。

税金を考慮し土地売却のタイミングは検討したい

土地売却時にはいくつかの税金がかかりますが、特に大きな税金として譲渡所得税があります。

また、土地を相続する際には相続税もかかるため、本記事を参考に税金の負担額が一番少なくなるタイミングで売却するようシミュレーションを進めるとよいでしょう。

こうした税金を含めた土地売却のタイミングについては不動産会社からもアドバイスを受けることができます。

インターネット上で複数の不動産会社の査定を無料で受けられる不動産一括査定サイトのリビンマッチを活用して、より適切なアドバイスを受けられる不動産会社を探すことをおすすめします。

土地売却を検討の場合はぜひ一度、問い合わせてみてはいかがでしょうか。

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