農地価格の調べ方とは? 売買時の相場や価格計算の基準を解説

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農地価格の調べ方とは? 売買時の相場や価格計算の基準を解説

逆瀬川 勇造

ライター:

農地価格の調べ方とは? 売買時の相場や価格計算の基準を解説
最終更新日:2021年03月19日

農地の売却を検討している方の中には、保有している農地がどのくらいの価格で売却できるのか気になっている方もいるでしょう。本記事ではそのような方に向けて、農地価格の調べ方を売却相場や価格計算の基準などと併せて詳しく解説します。

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【農地価格の調べ方】農地価格の評価基準とは

畑

土地の価格の調べ方は、周辺の同じような土地の価格を調べて相場を把握する方法が一般的ですが、そもそも農地は売りに出されることがあまりないため、この方法では難しいケースも少なくありません。

そのため、相続税評価額等を算出する際に用いる方式で農地の価格を調べる方法を覚えておくとよいでしょう。農地の価格の算出方法は、農地の種類によって「宅地批准方式」と「倍率方式」に分けられます。

「宅地比準方式」、「倍率方式」とは?

宅地批准方式は、宅地開発が可能な地域の農地などに関する評価額を算出する際に用いられます。一方、宅地批准方式が適用される地域以外で用いられるのが倍率方式です。

宅地批准方式について

宅地批准方式による農地の価格は、以下の計算式で求められます。

宅地批准方式の計算式

「対象の土地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価格」は路線価方式によるエリアでは路線価であり、倍率地域では近隣の宅地の評価額をもとに計算します。

また「1㎡当たりの造成費」は国税庁により地域ごとに定められており、国税庁のサイトで確認できます。
参考:国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率票

倍率方式について

宅地批准方式以外のエリアでは、倍率方式で農地の価格が求められます。計算式は以下のとおりです。

固定資産税評価額 × 評価倍率

固定資産税評価額は、土地の所有者に対して毎年交付される固定資産税の納付書で確認できます。評価倍率は地域と地目ごとに定められており、こちらも国税庁のサイトで確認が可能です。
参考:国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率票

農地は4種類に分けられている

農地は相続税評価等の計算に際し、以下の4種類に区分されています。

  • 純農地
  • 中間農地
  • 市街地農地
  • 市街地周辺農地

市街地に近い農地などは宅地転用の制限が比較的緩く、市場価値も高くなりやすいといえます。それに対して良好な営農条件を満たす土地など、農地としての活用が求められる土地については宅地転用の制限が厳しくなっています。

上記の区分は、このような宅地転用の制限都市計画などによる地価事情を反映したものです。

農地価格の計算方法

農地の評価額は宅地批准方式と倍率方式のいずれかで求められますが、農地区分ごとに以下のように分けられています。

農地価格の計算方法

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【地域別】農地売買時の価格相場を紹介

価格相場

ここでは、農地売買時の価格相場について解説します。

地域別の農地の相場について

一般財団法人全国農業会議所では、地域ごとの「耕作目的田畑売買価格」を確認できます。例えば「都市計画法の線引きをしていない市町村」のデータは、以下のとおりです。

田畑の平均価格参考:一般財団法人全国農業会議所

都道府県別の価格も見られるようになっているため、相場を確認してみるとよいでしょう。

農地価格の相場が高い地域の特徴

一般的に土地の価格は、利便性(立地のよさ)や治安、土地の形などによって変わります。

農地においても交通アクセスのよさは価格に影響しますが、そもそも農地は農作物を育てるための土地なので、以下の条件がよいほど価格が高くなりやすいといえます。

  • 日照量や年間の雨量
  • 土や排水路の状態
  • 周辺の道路の整備状況

市街地に近い農地は宅地に転用して売却できるため、宅地として売却する場合は宅地として評価されることも覚えておくとよいでしょう。

農地価格が下落している原因

夕暮れ時の田

近年、田や畑などの農地の価格が下がっていることをご存じでしょうか。一般財団法人全国農業会議所によると、純農業地域の農地価格は25年連続で下落しています。
参考:令和元年田畑売買価格等に関する調査結果(要旨)

ここでは、農地の価格が下がっている理由について説明します。

なぜ農地価格が下落しているのか

農地価格が下落している背景には、以下のようなものがあります。

  • 農業に対する意欲の減退
  • 農業を始めようとする人や後継者がいない
  • 農地価格が農業収益に比例していない

これらを理由として農地の買い手が減り、買い控えが起こっていることが農地価格下落の主な要因です。

生産緑地の問題について

農地の価格を調べるに当たっては、2022年の生産緑地問題を理解しておくことも大切です。

生産緑地は生産緑地法によって定められた制度で、市街化区域内にある一団の農地など一定の要件を満たす区域において、営農を継続する限り固定資産税相続税などの税制優遇を受けられるというものです。

ほとんどの生産緑地は1992年の生産緑地法改正時に指定されたもので、生産緑地には最低30年間土地を維持しなければならないという要件があります。1992年の30年後に当たる2022年には、維持しなければならない期間が終了します。

その後は自治体への農地の買取申請が可能になるため、2022年に大量の生産緑地が売りに出され、不動産価格が大幅に下落する可能性があるというのが生産緑地問題です。

2022年の生産緑地問題はかなり前から議論されており、政府はこの問題を解決するために、一定の条件を満たせばさらに10年間延長できる「特定生産緑地制度」を制定するなどしています。

現時点ではこれにどの程度の効果があるかわからないため、状況をしっかり見極めていく必要があるでしょう。

農地価格の調べ方にはどんなものがある?

データイラスト

最後に、農地価格の調べ方を3つご紹介します。

  • 不動産サイトでリサーチ
  • 国土交通省のデータをリサーチ
  • 「一括査定」ができるサイトを使う

不動産サイトでリサーチ

まずは、不動産サイトで近隣の農地の価格を調べてみるとよいでしょう。近隣で同じような条件の農地が売りに出されていれば、それらを参考価格とすることができます。

ただし、不動産サイトに掲載されている価格はあくまでも「売却価格」であり、「成約価格」ではありません。つまり売主が売りたい価格であり、実際にその価格で売却できるとは限らないことに注意が必要です。

国土交通省のデータをリサーチ

成約価格については、国土交通省の「取引価格情報検索」を利用するとよいでしょう。取引価格情報検索では、過去に成約した不動産価格が掲載されています。不動産サイトのリサーチと併せて実施すると効果的でしょう。
参考:国土交通省「不動産取引価格情報検索」

「一括査定」できるサイトを使う

農地の価格を調べる際は、不動産一括査定サイトもおすすめです。不動産一括査定サイトを利用すると、農地の情報を入力するだけで複数の不動産会社がその農地について調査し、それをもとに査定価格を提示してくれます。

そもそも、農地の売却に強い不動産会社を自分で調べるのは難しいでしょう。不動産一括査定サイトを利用すれば、売却する不動産に適した不動産会社の紹介を受けられるので、大変便利です。

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農地価格を調べたい方には「リビンマッチ」がおすすめ

田とお金

農地価格の調べ方についてお伝えしましたが、農地価格はプロでも査定が難しいものです。本記事の内容を参考に自分で農地価格を調べるのもよいですが、やはり農地の販売実績が豊富な不動産会社に査定してもらうのがベストでしょう。

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