古い家を売るにはどうする?「古い家」の定義や売却のポイントを紹介

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古い家を売るにはどうする?「古い家」の定義や売却のポイントを紹介

逆瀬川 勇造

ライター:

古い家を売るにはどうする?「古い家」の定義や売却のポイントを紹介
最終更新日:2021年06月01日

実家や田舎の親族の家などを相続することになり、古い家の売却を検討されている方もいらっしゃるでしょう。
一般的に古い家は売却しにくいため、ポイントを押さえて売却活動を進める必要があります。
本記事では古い家の売却を検討されている方に向けて、「古い家」の定義や売却する際の流れ、売却時のポイントなどについて解説します。

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古い家を売るのは難しい?古い家の定義とは

2件の家のイラスト

古い家は需要が低く、売るのが難しいことは想像がつくでしょう。
ところで、「古い家」とは具体的にどのくらいの築年数が経った家のことを指すのでしょうか。

明確な定義はありませんが、「築年数20年以上」や「旧耐震基準」などが1つの判断基準となります。
旧耐震基準の家は1981年以前に建てられた家であるため、築40年以上の家ということになります。
上記の条件に当てはまる物件は売却しにくいため、戸建ての売却を検討されている方は改めて築年数を確認することをおすすめします。

また売却を検討している古い家が、親から引き継いだ実家というケースもあるでしょう。
こちらの記事では、遺産相続した不動産をすぐに売るべき理由について解説しています。
関連リンク:遺産相続した土地はすぐに売却すべき!理由や方法を解説

古い家を売るのが難しい理由

ボロボロの家に焦る女性

なぜ、古い家は売るのが難しいのでしょうか。
主な理由は以下のとおりです。

  • 古い家は維持費が高くなりやすい
  • 建てられたときと現在では建築基準が変わっている
  • 隣家との境界があいまいなことが多い

それぞれについて解説します。

古い家は維持費が高くなりやすい

不動産は、所有しているだけで固定資産税や維持費がかかります。
特に古い家は修繕しなければならない箇所が多いため、購入後に多額の費用がかかるケースが多いといえます。

また、空き家として放置されている家は、空家等対策特別措置法により自治体から「特定空家」に指定される可能性があります。特定空家に指定されると固定資産税が最大で6倍になることにも注意が必要です。

建てられたときと現在では建築基準が変わっている

建物を建てる場合は、建築基準法の基準を満たす必要があります。
建築基準法は時代の流れとともに改正されており、家が建った当時は基準を満たしていても、最新の基準は満たせないことがあるのです。

例えば、前面道路の幅員が4m以下のケースや、建ぺい率・容積率の基準を満たせない場合は、そのまま住むのであれば問題ありませんが、増改築や建て替えの際には制限がかかる可能性があります。

隣家との境界があいまいなことが多い

土地と土地の間には境界がありますが、古い家の場合は境界が明確に定められていないケースがあります。
古い家を買った後、境界の問題で隣地所有者との間でトラブルが発生するおそれがあるのです。

古い家を売る際の流れ

ステップを解説した表

ここからは、古い家を売却する際の流れについて解説します。
一般的な流れは以下のとおりです。

  1. 相場を調べる
  2. 不動産会社に査定を依頼する
  3. 売却活動を開始する
  4. 条件交渉をする
  5. 買主と売買契約を結ぶ
  6. 代金を受け取り、物件を引き渡す

それぞれについて、見ていきましょう。

①相場を調べる

古い家に限らず、不動産を売却する際は不動産会社に査定してもらいます。その際、査定を依頼する前に自分でも相場を調べておくことが大切です。
相場を知っておくことで、不動産会社が提示する査定額が妥当かどうかを判断できるからです。

相場を調べる際は、大手不動産情報サイトを利用して売却する家の周辺から似たような物件を探し、価格を調べるといった方法があります。
古い家の場合、建物にはほとんど価値がないと考え、土地として売り出されている物件を参考にするとよいでしょう。

②不動産会社に査定を依頼する

自分で相場を調べたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。
その際は1社だけに依頼するのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
これは、不動産会社によって得意なジャンルやエリアが異なり、それによって査定額にも差が出る場合があるからです。

複数の不動産会社に査定を依頼する際は、不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。
特にリビンマッチでは、全国約2,600事業所の不動産会社の中から紹介を受けられるため、売却物件に合った不動産会社を紹介してもらえる可能性が高いといえます。

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③売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動を開始します。不動産会社の仲介を利用すれば、広告や内見などのほとんどの手続きを担当者が代行してくれます。

売主として、内見前に物件をきれいにしておくことをおすすめします。
内見は週末に行われることが多いため、売却する物件に住みながら売却活動を行う場合は、その度に準備しなければならないことに注意が必要です。

④条件交渉をする

売却活動の結果、購入希望者が現れたら条件交渉を行います。
仲介業者を通して希望価格をはじめとした買主側の条件が提示されるので、その条件で契約できるかどうかを判断してください。

例えば、1,000万円で売り出している物件に900万円での購入希望者が現れた場合は、「条件を飲む」「売却を断る」「折衷案として新たな金額条件を提示する」といった選択肢があります。
条件がまとまらなかった場合は売却活動を続けることになるため、慎重に判断することが大切です。

⑤買主と売買契約を結ぶ

条件がまとまったら、買主と売買契約を結びます。
なお、この段階で仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
支払いのタイミングについては、「売買契約時に仲介手数料の50%、決済時に50%」や「売買契約時に100%」など、不動産会社によって異なるため事前に確認しておきましょう。

⑥代金を受け取り、物件を引き渡す

売買契約後、買主側のローン審査や手続きなどに問題がなければ決済が行われ、その後引き渡しとなります。
ただしローンが通らなかったり、買主の気持ちが変わったりして、売買契約後に契約がキャンセルされることがあります。
最後まで気を抜かずに手続きを進めることが大切です。

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築40年・50年の一戸建てを売却する際のポイント

古い日本家屋の外観

最後に築40年、50年といった古い家を売却する際のポイントをご紹介します。
具体的なポイントは、以下のとおりです。

  • 内覧時には家の状態をできる限り正確に伝える
  • 仲介ではなく買取を検討する
  • 古い家を売るのが得意な不動産会社に相談する

それぞれについて、見ていきましょう。

内覧時には家の状態をできる限り正確に伝える

古い家を売却する場合は、内覧時に家の状態をできる限り正確に伝えることが大切です。
古い家を買おうとしている人はリフォームを前提としていることが多いため、正直に話してもマイナスになることは少ないでしょう。

また古い家の売却では、契約不適合責任にも気を付けなければなりません。
契約不適合責任は過去に「瑕疵担保責任」と呼ばれていたもので、「契約の内容と契約の目的物(古い家)の実態が異なっていた場合、売主が責任を負う」というものです。

例えば、売買契約書に雨漏りがあることが書かれておらず、売却後に雨漏りが発生した場合、売主はその修繕費用を支払わなければならないことがあります。
このようなリスクを回避するためにも、事前に家の状況についてしっかり伝えておくことが大切です。

仲介ではなく買取を検討する

古い家を売却する方法は仲介のほかに買取もあります。
買取とは、仲介のように一般の買主を探すのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

買取には、条件がまとまれば短期間で決済できるというメリットがあります。また買取の場合は、契約不適合責任を免責とする契約が一般的です。
特に古い家を売却する場合は契約不適合責任がネックになることが多いため、買取のメリットを活かせます。
ただし、不動産会社は家を買い取ってリフォームし、再販することを目的としているため、売却価格が相場より2~3割程度安くなってしまうことに注意が必要です。

古い家を売るのが得意な不動産会社に相談する

不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、中には古い家の売却を得意とする不動産会社もあります。
古い家を売却する際は、古い家の売却実績が豊富な不動産会社に依頼することをおすすめします。

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古い家を売るなら不動産会社選びが大切

家の模型を持つ男性

古い家を売却する際の流れや、ポイントなどについてお伝えしました。
古い家は売りにくいため、古い家の売却を得意とする不動産会社に相談することが大切です。
そのような不動産会社を自分で探すのは大変ですが、不動産一括査定サイトを利用すれば見つけやすくなります。
リビンマッチには15年の運営実績があり、全国2,600事業所の不動産会社から紹介を受けられるため、古い家を売る際におすすめです。
古い家の売却を検討しているなら、まずはリビンマッチを利用することをおすすめします。

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