家を売りたいなら不動産売却の基本を知ろう
家を売却する際は、不動産会社に相談するのが一般的です。
不動産会社に家の売却を依頼する場合、会社のHPに掲載したり、広告を打ったりして一般の買主を探す「仲介」による方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法があります。
ここでは、それぞれの特徴と、メリット・デメリットについてお伝えします。
仲介とは？
仲介とは不動産会社に売買を仲介してもらい、家を探している一般の買主を探す方法です。
仲介を依頼する不動産会社を決めたら、後は広告活動や案内、契約手続きなど、煩雑なやり取りのほとんどを不動産会社に代行してもらうことができます。
これらの活動は基本的に無料で、売買契約時に成功報酬という形で仲介手数料を支払います。
仲介のメリットは、うまく売却活動を行えば相場程度かそれ以上の価格で売却できることです。
一方、仲介を依頼してから売買契約の成立までに時間がかかる点は、仲介のデメリットといえるでしょう。その期間は早くても2～3ヶ月程度で、中には数年経っても売却できないケースもあります。
また、売却活動中は家の中を案内する（内見）必要があり、特に住みながら売却活動を行う場合は、毎週末には内見の準備をしなければならないこともデメリットです。
買取とは？
買取は不動産会社に直接買い取ってもらう方法で、条件がまとまればすぐに売買契約を結ぶことができます。
依頼から売却までのスピードが買取の最大のメリットであり、早ければ査定依頼から1週間程度でまとまったお金を手にすることも可能です。
一方で、家を買い取った不動産会社はリフォームして再販するといった目的があるため、相場より2～3割程度安い価格での買取となってしまう点がデメリットといえます。このデメリットは大きく、実際には多くの方が仲介による売却を選ぶ傾向にあります。
家を売るにはどうする？簡単な流れを解説
家を売る際の一般的な流れは、以下のとおりです。
- 相場を調べる
- 買い手を探す
- 価格交渉をして契約・引き渡しをする
また、家を売る方法として、以下のネット査定を利用する方法も参考にしてください。
関連リンク：家や不動産をネットで査定してもらうには？メリットや注意点も紹介
では、家を売る際の流れを詳しく見ていきましょう。
1.相場を調べる
まずは、自分で相場を調べてみましょう。
不動産会社に売却の相談をすると査定してもらえますが、自分でも相場を調べておけば、不動産会社が提示する相場が妥当かどうかをある程度判断できます。信頼できる不動産会社を選ぶ目安になるでしょう。
相場を調べる際は、大手不動産情報サイトを利用して、近隣の似たような売却物件がどのくらいの価格で売りに出されているかを確認する方法が簡単です。
2.買い手を探す
次に、買い手を探します。買い手を探すといっても、多くの場合は家の買い手探しを代行してくれたり、家を直接買取してくれたりする不動産会社の選定を行います。
この際、仲介と買取のどちらを選ぶにしても、なるべく多くの不動産会社に査定を依頼することが大切です。
同じプロとはいえ、不動産会社によって査定額が異なることもあります。これは、不動産会社によって得意とする分野やエリアが異なるからです。
複数の不動産会社に査定を依頼する際は、不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。
不動産一括査定サイトを利用すれば、物件情報を入力するだけで複数の不動産会社の紹介を受けられます。
特にリビンマッチでは、全国約1,700社の中から紹介を受けられるため、まずはリビンマッチを利用することをおすすめします。
3.価格交渉をして契約・引き渡しをする
仲介の場合は一般の買主を相手に、買取の場合は査定を依頼した不動産会社を相手に、価格をはじめとする取引条件を交渉して契約まで進めましょう。
交渉時には、相手にとってメリットがあることを示して、自分の要望を伝えるのが効果的です。例えば「値下げをする代わりに引き渡し時期を待ってもらう」といった交渉を行うのがよいでしょう。
売買契約後は、売買代金を受け取ると同時に所有権移転登記を行い、家を引き渡します。
登記まで済めば安心ですが、売買契約後に解約の話が出ることもあるため、最後まで気を抜かずに進めることが大切です。
家を売る際にかかる費用や税金
ここでは、家を売る際にかかる費用や税金について見ていきます。
家を売る際にかかる費用は？
家を売る際は、以下のような費用がかかります。
- 仲介手数料
- 司法書士への報酬
- 抵当権抹消登記費用
- リフォーム費用
仲介手数料は、仲介による売却を選んだ場合に、売買契約の成立時に成功報酬として支払うもので、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」を上限として定めることになっています。ただし、基本的には上限額を支払うケースがほとんどだと思っておいてよいでしょう。
司法書士報酬は、家の売却にあたって登記を依頼した場合に司法書士に対して支払うものです。
家の売買において、所有権移転登記については買主が負担するのが一般的です。売主は売却する家に住宅ローンが残っている場合に行う抵当権抹消登記費用として支払う必要があります。
具体的な額は依頼する司法書士によって異なりますが、概ね1万円が相場です。
また、売却前に家をリフォームする場合はリフォーム費用がかかります。
家のリフォームは、リフォーム費用を売却価格に上乗せできるとは限らないため、実施の可否を含めて不動産会社に相談するとよいでしょう。
家を売った際にかかる税金は？
家を売却する際は、主に以下の税金もかかります。
- 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
- 印紙税
- 登録免許税
譲渡所得税とは、家を売却して得られた利益に対して課されるもので、売却額から経費を差し引いた額に、税率をかけた額を納税する必要があります。
譲渡所得税の税率は、売却する家の所有期間が5年以下だった場合は39.63%、5年超だった場合は20.315%です。
また、マイホームを売却する場合は、条件を満たすと3,000万円分の特別控除を受けられます。
家を売る際の売買契約書には、印紙を貼って印紙税を納める必要があります。
印紙税は売買額によって変わりますが、5,000円～20,000円程度です。
登録免許税は登記時に支払うもので、抵当権抹消登記であれば1筆1,000円です。
家を売りたい人が押さえておくべきスムーズな売却のポイント
最後に、家を売りたい人が押さえておくべきポイントをお伝えします。
- 売りやすい家の条件を知っておく
- 早めに名義人を確認する
- 契約不適合責任について理解する
- ローンが残っている場合は残債額を確認する
それぞれについて見ていきましょう。
売りやすい家の条件を知っておく
売りやすい家の条件は、以下のとおりです。
- 築浅である
- 駅から徒歩圏内である
- 立地がよい
上記の条件に当てはまる物件であれば、相場よりやや高い価格設定でも売れる可能性が高く、当てはまらない物件の場合は、相場程度か相場よりやや安い価格を設定することが大切です。
早めに名義人を確認する
家を売却する際は、登記上の所有者が誰になっているかを早めに確認しておきましょう。
不動産を売却できるのは、原則として登記上の所有者だけです。
特に相続した物件の場合、所有権が移されていないことも多いため、注意しなければなりません。
相続から年数が経っている場合は、法定相続人のうちの誰かがさらに亡くなることで関係者が増え、売却が困難になってしまうケースもあります。
家を売却する際は、早い段階で名義人を確認しておきましょう。
契約不適合責任について理解する
家を売却する際は、契約不適合責任について理解しておきましょう。
契約不適合責任は、2020年の民法改正によって「瑕疵担保責任」が変わったことで、新しく登場したものです。
具体的には、「契約の内容と実際の物件が異なる場合、売主はその責任を取らなければならない」というものです。例えば、雨漏りがあることを知らされていないまま契約し、売却後に雨漏りが発生した場合、売主は修繕を行う必要があります。
契約不適合責任を追及されることを防ぐためには、売却する家に不都合があることを売買契約時の契約書にしっかり記載しておくことが大切です。
なお、買取の場合は買主が不動産のプロということもあり、契約不適合責任を免責とするのが一般的です。
特に、古い家を売る場合のように、どんな問題が起こるかわからないケースでは買取を検討するのもよいでしょう。
古い家を売る場合についてはこちらの記事でも解説しています。
関連リンク：古い家を売るにはどうする？「古い家」の定義や売却のポイントを紹介
ローンが残っている場合は残債額を確認する
売却する家にローンが残っている場合、売却前か売却時にローンを完済しなければなりません。
そのため、家を売却する前に残債額がいくらあるのか確認しておくことが大切です。
家の売却では売却活動中に値下げをすることもありますが、値下げによって売却代金で住宅ローンの残債を完済できなくなると、家を売却できなくなってしまうため注意が必要です。
残債額は、ローンを借りた金融機関に連絡すれば教えてもらえます。
家を売りたいのであれば基本を押さえておくことが大切！
家を売却する際の流れや基本的な内容、注意点などをお伝えしました。
家の売却時は大きなお金が動くため、本記事でご紹介した売却の流れや売却にかかる費用などあらかじめ確認しておくことが大切です。
ポイントを押さえてスムーズかつ納得のいく売却を目指しましょう。
家の売却を成功させるためには信頼できる不動産会社を探すことが大切ですが、その際は一度に複数の不動産会社に査定依頼を出せる不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。
リビンマッチは東証マザーズに上場しており、すでに15年の実績があることから、信頼できる不動産会社の紹介を受けられるでしょう。
家の売却を考えている方は、まずはリビンマッチを利用してみてはいかがでしょうか。
