遊休地とは？活用事例と活用前に押さえておきたいポイントを解説

土地活用に最適な「遊休地」とは？

遊休地とは、現時点で活用されていない土地のことです。
賃貸で地代を得ているわけでもなければ、駐車場などの方法で土地活用もされていない土地のことだと考えるとよいでしょう。

遊休地は更地であることが多いため、売却や活用をしやすい土地だといえます。
放置したままだと売却や活用の機会損失になるだけでなく、税金や管理の手間が生じることもあるため、早急に対策を講じるべきでしょう。

遊休地と似た言葉に「遊休土地」があります。これは国土利用計画法上の用語で、遊休土地の通知を受けた場合は、6週間以内に利用または処分の計画を届け出なければなりません。

遊休地の活用をおすすめする理由

遊休地は活用しやすい更地であることが多いため、本記事で紹介する方法で活用を始めることをおすすめします。
遊休地を活用すべき主な理由は、以下の3つです。

• 長期的な収益を得られる
• 近隣住民からの苦情を防げる
• 土地の評価額が下がるのを防げる

それぞれについて、見ていきましょう。

長期的な収益を実現できる

遊休地の上にアパートやマンションを建てて活用することで、安定して長期的な収益を得られます。
土地は所有しているだけで固定資産税が発生しますが、土地活用をすれば固定資産税を支払える程度の収益を得られるでしょう。

また、収益物件を建てた場合は、資産として子供に残すことができる点もメリットといえます。

近隣住民からの苦情を防げる

遊休地を遊休地のままにしていると、定期的に草刈りなどの管理が必要になります。
さらに、土地の管理を怠り放置すると、土地が荒れて近隣住民から苦情を受けることもあるでしょう。

土地活用を行う際は、不動産会社などに管理を委託するのが一般的です。土地活用を行えば、管理の委託費用も土地活用による収益で賄えます。
その結果、近隣住民からの苦情を防ぐことにつながるでしょう。

土地の評価額が下がるのを防げる

バブル崩壊以降、土地の価値は大幅に下落しました。
2010年代はアベノミクスや、東京オリンピックによる訪日旅行者からの需要などによって全国平均地価が少しずつ上昇しましたが、一方で郊外の地価の多くは横ばい、または下落しています。

特に遊休地になるような土地は、価格が上がりにくいでしょう。
遊休地を放置していると、毎年固定資産税が発生するだけでなく、土地の価値も下がっていってしまうのです。

土地活用を行えば、その土地の資産価値を維持・向上させることができます。

遊休地の活用事例を紹介！

ここからは、土地の活用事例をいくつかのケースに分けてご紹介します。
なお、農地の活用については以下の記事をご参照ください。
関連リンク：農地を有効活用する10の方法！ビジネスやその他の機会を検証

「第一種低層住居専用地域」におすすめの土地活用

まずは、第一種低層住居専用地域にある遊休地におすすめの土地活用法です。

第一種低層住居専用地域は最も規制が厳しく、特に10m（もしくは12m）の絶対高さ制限があることに注意しなければなりません。
一方で、第一種低層住居専用地域は閑静な住宅街に指定されていることが多く、居住環境は良好といえます。

これらを踏まえると、第一種低層住居専用地域にある遊休地は、以下のような活用法がおすすめです。

郊外で広い土地におすすめの土地活用

郊外にある広い土地の場合は、以下のような土地活用が考えられます。

広い土地は希少性が高いため、収益性の高い土地活用を目指せます。

ただし、ロードサイド店舗は集客を意識する必要があり、周辺の競合店舗の状況や道路の整備状況によって、おすすめできるかどうかが変わります。
一方で倉庫や太陽光発電であれば、集客を気にせず活用できるでしょう。

容積率に比較的余裕がある場合におすすめの土地活用

土地活用を行う際は、エリアごとに設定される容積率の上限も重要です。

容積率とは、土地の敷地面積に対する延べ床面積の割合を示すもので、容積率の上限が高く設定されているエリアほど、土地の面積に対して大きな建物を建てやすくなります。

容積率の上限が高いエリアに遊休地がある場合は、以下のような土地活用法がおすすめです。

都市部の好立地におすすめの土地活用

遊休地が都心部の好立地にある場合は、以下のような土地活用法がおすすめです。

都心部の好立地にある土地は高い集客力が見込めるため、テナントビルやビジネスホテルなど、集客に成功すれば高収益を狙える土地活用法がおすすめです。
また、賃貸併用住宅として活用すれば、便利な場所に住みつつ収益を得られます。

ただし都心部の好立地は地価が高いため、固定資産税の支払いも含めて地価に対して十分な収益を見込めるかどうかを吟味する必要があるでしょう。

コストを抑えたい方におすすめの土地活用

コストを抑えたい方には、以下のような土地活用法がおすすめです。

アパートやマンションを建てるとなると、多額の資金が必要になります。
場合によっては賃貸事業がうまくいかず、借金だけ残ってしまうことも考えておかなければなりません。

しかし上記の方法であれば、コストを抑えつつ土地活用が可能です。
その分収益は少なめですが、固定資産税を支払っても手元に少し残るくらいの収益を得ることは十分可能です。

遊休地の活用を始める前に押さえておきたいポイント

遊休地の活用を考える際は、以下のポイントを押さえておくとよいでしょう。

• 法規制を知る
• 土地の特徴を知る
• 借り手（賃貸需要）を確保する
• 活用が難しければ売却を検討する

それぞれについて、解説します。

法規制を知る

まずは市街化区域や市街化調整区域、農地や宅地といった土地の地目、エリアごとに定められる用途地域や容積率などの法規制を押さえておきましょう。

これらの法規制によって活用できる内容が変わるため、土地活用の計画を立てる前に確認しておかなければなりません。

土地の特徴を知る

次は、土地の広さや形などの特徴を押さえましょう。
土地が比較的小さい場合は戸建賃貸などが候補になり、広い土地であればロードサイド店舗や太陽光発電などが候補になります。

借り手（賃貸需要）を確保する

土地活用を決める前に、その活用法において需要があるかどうかリサーチしましょう。
土地活用を始める前の取り組みにおいては、リサーチが最も重要です。

土地の特徴がその活用法に向いていたとしても、需要がなければ十分な収益を得られず、土地活用が失敗に終わる可能性が高くなります。

活用が難しければ売却を検討する

有効な活用法がない場合は、土地を売却するという方法もあります。
売却すると長期的な収入を得られなくなりますが、固定資産税の支払いがなくなり、まとまった資金が手に入ります。

遊休地の売却を検討する際は、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。
不動産一括査定サイトを利用すれば、売却する不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社の査定を受けられるからです。

各不動産会社には得意・不得意があるため、不動産を売却する際は、複数の不動産会社で査定を受け、より高く売却してくれる不動産会社を探しましょう。

特にリビンマッチは全国の約1,700社と提携しているため、売却する土地と相性のよい不動産会社の紹介を受けられる可能性が高く、活用できない遊休地の売却の際におすすめです。

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遊休地の特徴を把握して、目的に合った活用をしよう

遊休地を活用すべき理由や、ケースごとにおすすめの活用法について解説しました。
遊休地を放置しているとさまざまなデメリットが生じるため、活用や売却を検討することをおすすめします。

活用や売却を検討する場合は、まずは不動産会社で査定を受けて、土地の価値を知ることが大切です。
不動産一括査定サイトを利用すると、よりよい条件で売却してくれる不動産会社を見つけやすくなります。

全国約1,700社の不動産会社と提携しているリビンマッチであれば、よい不動産会社と出会える可能性が高いでしょう。
遊休地の活用や売却を検討している方は、まずはリビンマッチを利用することをおすすめします。

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