土地を売りたい！売却の流れを紹介
まず、土地売却の流れについて見ていきましょう。
一般的な土地売却の流れは、以下のとおりです。
- 不動産会社に土地を査定してもらう
- 気に入った不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 不動産会社が土地の売却活動を始める
- 購入希望者が見つかったら条件を交渉する
- 条件がまとまったら売買契約を締結
- 買主のローン審査
- 決済～登記～引き渡し
土地の売却は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。まずは不動産会社にいくらで売れるのか査定してもらう必要があります。
査定は複数の不動産会社に依頼することができ、査定額を見て気に入った不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には3種類あり、一般媒介契約であれば複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。専任媒介契約は1社のみと媒介契約を結ぶ方法で、専属専任媒介契約は契約した1社の不動産会社が見つけた売却先としか土地の売買ができません。
一般媒介契約は自由度が高いものの成約までに時間がかかることが多いでしょう。また専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社としか取引できないものの、積極的に売却活動を行ってもらえるので高確率で買い手が見つかる傾向にあります。
媒介契約後は、土地の広告や案内、購入希望者との売買契約手続きなど、基本的にはすべての売却活動を不動産会社の担当者に原則無料で任せられます。
不動産会社には、売買契約成立後に成功報酬として仲介手数料を支払うことになるので覚えておきましょう。
売買契約後にお金を受け取り、所有権移転登記を済ませて引き渡すと土地売却が完了します。
土地を売る際にかかる費用
土地売却には、税金や各種経費がかかります。
高額になることもあるため、あらかじめどの程度の費用がかかるか把握しておくことが大切です。
土地売却時にかかる税金
土地売却時には、以下のような税金が発生します。
- 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
- 印紙税
- 登録免許税
譲渡所得税は不動産を売却して得られた利益に課される税金で、売却額から各種経費を差し引いた所得額に約20%の税率をかけて算出します。
ただし、売却した不動産の所有期間が5年以下だった場合は「短期譲渡所得」となり、税率が39.63%と高額になってしまうため注意が必要です。
具体的な計算方法については以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
関連リンク：土地売却にかかる税金はいつ払う？税額シミュレーションや特別控除についても解説
その他、売買契約書に貼る印紙代（印紙税）や、登記時に支払う登録免許税などがあります。
印紙は売買価格にもよりますが5,000円～2万円程度、登録免許税は抵当権抹消登記のみの場合は1筆につき1,000円です。
土地売却時にかかる費用
また、土地売却時には税金以外に以下の費用がかかります。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消登記費用
- 測量費用
- 建物の解体費用
仲介手数料は仲介を依頼した不動産会社に成功報酬として支払うもので、上限額が以下のように定められています。
-
売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税（売買価格が400万円以上のとき）
抵当権抹消登記費用は、土地売却時に住宅ローンの残債がある場合にローン完済と同時に支払う必要があるもので、前述の登録免許税とは別に登記を依頼する司法書士に支払うことになる費用です。
報酬額は依頼する司法書士にもよりますが、1万円程度と考えておくとよいでしょう。
測量費用は隣地や前面道路との境界確定ができていない場合にかかります。
建物の解体費用は土地に建っている建物を解体して売却する場合にかかるもので、数十万円以上かかることもあるため、事前に見積もりを取っておくことをおすすめします。
土地をよい条件で売りたい人はどうする？
土地を売却するなら、少しでもよい条件で売却したいですよね。
ここでは、土地をよい条件で売却するためのアイデアやポイントをご紹介します。
土地の相場を把握する
土地を売却する際は不動産会社に売却額を査定してもらいますが、その前に自分でも土地の相場を把握しておくことをおすすめします。
不動産会社の中には、根拠なく相場よりも高い査定額を提示するところがあるからです。
不動産会社の査定は基本的に無料であり、営業ツールとしての側面があります。
査定の段階で売主に気に入ってもらわなければ、媒介契約やその先の売買契約を得られません。そのため相場よりも高い査定額を提示して、まずは媒介契約を締結してもらおうとする場合があるのです。
「高く査定してくれる分には問題ない」と思うかもしれませんが、根拠もなく高い査定額を提示されて売却活動を始めても、買主が現れなければ土地の売買はできません。
売れない期間が長くなればそれだけ売主の負担も増えますし、売れなければ値下げをする必要があります。
最終的に、査定額から数百万円下げた価格での売却となるケースもあるでしょう。
そのような事態を避けるために自分で周辺の物件の価格を調べて、おおよその相場を知っておくと、根拠なく高い査定額を提示する不動産会社に売却を依頼することもなくなるでしょう。
できるだけ売れやすいタイミングで売る
土地は景気や経済の動向に合わせて価格が変動するため、値上がりしたときは高く売れます。
景気や経済の動向を調べるには、毎年発表される公示地価や相続税路線価が参考になります。それぞれインターネットで検索すれば、簡単に調べることができます。
また、売れやすいときに売るためには、不動産の売買が活発になる時期に売却を始めることも重要です。
土地をはじめとした不動産の売買が活発になるタイミングは、転勤や進学などが多い2～3月や9～10月です。
土地の売却には査定をはじめとした前準備が必要なので、売買が活発になるタイミングで売却を開始できるよう、逆算して準備を進めることが大切です。
効率のよい土地査定の方法を活用する
効率のよい方法で土地査定を行うことも重要です。
前述のとおり、不動産会社の中には媒介契約を結ぶために根拠なく高い査定額を提示するところもあります。
しかし土地売却は生涯で何度もあるわけではないため、そのような不動産会社を避けることは簡単ではないでしょう。
そのため、土地査定は複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
その際に不動産一括査定サイトを利用すると、手間なく複数の不動産会社に査定を依頼できます。
また、その不動産一括査定サイトと提携した信頼のおける不動産会社のみを紹介してもらえることもメリットです。
リビンマッチは東証マザーズに上場しており、すでに15年の運営実績があるため安心して利用できるでしょう。
土地を売りたい人が押さえておくべきポイント
最後に、土地を売りたい人が押さえておくべきポイントを3つご紹介します。
- 隣接地との境界をはっきりさせておく
- 土地の名義は売主に変更する
- 困ったら不動産会社に相談する
それぞれについて、詳しく見ていきましょう。
隣接地との境界をはっきりさせておく
土地と土地との間には、境界があります。
昔は境界があいまいなまま土地取引をすることもありましたが、後でトラブルに発展する可能性が高いため、現在では売買前に境界確定をしておくのが原則です。
境界確定を行う際は、隣地の所有者や前面道路の所有者（国や市など）が立ち会う必要があるため、1～2ヶ月かかることもあります。
土地の売却を考えているのであれば、早い段階で境界確定をしておきましょう。
土地の名義は売主に変更する
また、土地の所有権についても確認しておきましょう。
特に相続した土地は、相続登記（亡くなった方から相続人へ所有権を変えること）がなされていないケースもあります。
そのままでは所有権を売主から買主に移せないため、まずは売主に所有権を移さなければなりません。
相続では関係者が複数いるケースも多いため、手続きに数年かかることもあります。
土地を売却する際は、まずは所有権を売主に変更することが大切です。
困ったら不動産会社に相談する
土地売却では境界や所有権だけでなく、思わぬ問題が潜んでいることがあります。
土地の売買契約を成立させてはじめて不動産会社に仲介手数料が支払われる仕組みになっているため、困ったことがあればまず不動産会社に相談するとよいでしょう。快く問題解決に向けたアドバイスをもらえるはずです。
土地を売りたいなら流れやポイントを押さえておこう
土地売却時の流れやポイント、注意点などお伝えしました。
土地売却では大金が動くため、本記事でお伝えしたことを事前にしっかり押さえておくことが大切です。
土地売却に失敗しないためには、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、よりよい不動産会社に出会える可能性が高まります。
その際は、物件情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できる不動産一括査定サイトを利用するとよいでしょう。
特にリビンマッチは、全国1,700社の不動産会社から紹介を受けられるのでおすすめです。
土地売却を考えているなら、まずはリビンマッチを利用してみてはいかがでしょうか。
