【土地売却の税金シミュレーション】不動産売買にかかる税金の種類は？
土地をはじめ、不動産の売却時には以下のような税金がかかります。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
それぞれどのような税金なのか解説していきます。
印紙税
不動産売却時には売買契約書を取り交わします。その際、売買契約書には印紙を貼って印紙税を納めなければなりません。
印紙税は契約金額によって異なり、不動産売買契約書の場合は以下のとおりです。
令和4年3月31日までに締結された売買契約書であれば、軽減税率の適用を受けられます。
そのため、例えば3,000万円の土地を売却するのであれば、1万円分の印紙税を貼らなければならないということになります。
登録免許税
不動産売却時には所有権移転登記や抵当権抹消登記をする必要があり、それらの手続きの際に登録免許税を納めなければなりません。
所有権移転登記は売主から買主に所有権を移すための登記のことで、標準税率は土地・建物ともに固定資産税評価額の2％となっています。
ただし、不動産売却時の所有権移転登記費用は買主が負担するのが一般的です。
抵当権抹消登記とは、売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、その登記を抹消するための登記で、登録免許税は1筆につき1,000円となっています。
不動産売却時の登記手続きは司法書士に依頼することが多く、費用は依頼する司法書士によって異なりますが、抵当権抹消登記の場合は1万円程度が相場です。
譲渡所得税
土地を売却して得られた利益には譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は利益額によって異なります。またその利益額については、自分で計算して確定申告しなければなりません。
売却額が大きくなると税金も大きくなる可能性があるため、後になって納税のためのお金がないといったことにならないよう、納税額がいくらになるのかある程度把握しておくことが大切です。
ここからは譲渡所得税の計算方法について詳しく解説していきます。
土地を売った時の税金「譲渡所得税」の計算方法
土地を売却すると、その利益額に応じて譲渡所得税が課されます。
ここでは、譲渡所得税の計算方法を見ていきましょう。
土地売却の際の「譲渡所得」の計算
土地を売却した時の譲渡所得税は、以下の計算式で求められます。
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課税譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除
取得費とは売却する土地を取得した時にかかった費用のことで、土地の購入価格や仲介手数料などが含まれます。
譲渡費用とは土地を売却する時にかかった費用を指し、売却時の仲介手数料や登記費用、測量費用などが含まれます。
特別控除は一定の要件を満たした時に適用される控除で、有名なものに「3,000万円特別控除」があります。
控除の具体的な内容については、後ほど詳しく解説します。
土地売却の際の「譲渡所得税」の計算
課税譲渡所得を求めたら、税率をかけることで税額を計算できます。
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納税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率
譲渡所得税の税額は、以下のように売却した不動産の所有期間によって異なります。
5年以下か5年超かは、「売却した年の1月1日時点」で判断されます。
短期譲渡所得の場合の税額は長期譲渡所得の約2倍になるため、十分注意してください。
取得費や譲渡費用の計算を間違えたり、利用できる控除がわからなかったりすることもあるため、税理士に相談することをおすすめします。
なお、売却前に譲渡所得税を把握するためには、売却額がどのくらいになるかを知る必要があります。
売却額を知るために、不動産一括査定サイトを利用して査定を受けておくとよいでしょう。
査定サイトはいろいろありますが、リビンマッチであれば全国約1,700社の不動産会社の中から紹介を受けられるため、おすすめです。
土地売却を検討されている方は、まずはリビンマッチを利用するとよいでしょう。
【相続時も必見】土地売却の際に使える特例や控除をシミュレーションに含めよう
譲渡所得税の計算において、一定の要件を満たせば特別控除が適用されることをお伝えしました。
ここでは、具体的にどのような特別控除があるかを見ていきます。
なお、以下の記事では土地の遺産相続時に利用できる特別控除について詳しく解説しているので、参考にしてください。
関連リンク：遺産相続した土地はすぐに売却すべき！理由や方法を解説
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除とは、その名のとおり3,000万円分の控除を受けられる特例です。
この特別控除が適用されると納税額を大幅に減らせるため、まずは条件を満たすかどうかを確認しましょう。
3,000万円特別控除が適用されるケースは、大きく分けて「マイホームを売却する場合」と「相続した空き家を売却する場合」があります。
売却する土地にマイホームが建っている場合や、マイホームである建物と土地をまとめて売却する場合に適用されます。
マイホームを売却する際は適用されることが多いため、条件をチェックしておきましょう。
詳細は国税庁のホームページで確認できます。
参考：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
相続した空き家を売却する場合も、控除が適用される可能性があります。ただし、こちらは「相続した空き家を売却すること」や「昭和56年5月31日以前に建築された建物であること」など細かい条件があります。
詳しい適用条件については、国税庁のホームページをご確認ください。
参考：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
1,000万円の特別控除
1,000万円の特別控除はリーマンショックの影響を緩和するために設けられたもので、正式名称は「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」です。
平成21年もしくは平成22年に取得した土地を5年以上保有した後に売却した場合、1,000万円の特別控除を受けられます。
具体的な適用条件については、国税庁の以下のページをご参照ください。
参考：国税庁 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
軽減税率の特例
軽減税率の特例は、マイホームの売却時に所有期間が10年超だった場合、税率が軽減される制度です。
課税譲渡所得6,000万円以下の部分について、長期譲渡所得よりも低い税率である14.21%で税額が計算されます。
この特例の最大の特徴は、3,000万円特別控除と重複して利用できることです。
3,000万円の特別控除を受けた上で、さらに低い税率が適用されます。
「所有期間10年超」という部分を除き、基本的な適用条件は3,000万円特別控除と同じなので、併せて確認しておきましょう。
詳しくは国税庁のホームページで確認できます。
参考：国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
1,000万円の土地を売却した時の税金シミュレーション
最後に、1,000万円の土地を売却した時の税金シミュレーションを、以下の3パターンに分けて解説します。
- 所有期間が5年未満の場合
- 3,000万円の特別控除を利用できる場合
- 契約書が見つからず取得費に概算法を採用した場合
ここでは売却額1,000万円、取得費500万円、譲渡費用100万円として計算します。
なお、以下の記事ではマンション売却時の税金シミュレーションについて解説しているので、気になる方はぜひご確認ください。
関連リンク：マンション売却にかかる税金とは？シミュレーションで具体的に計算してみよう！
所有期間が5年未満の場合
まずは、所有期間5年未満の場合の税額を計算してみましょう。
最初に課税譲渡所得を計算します。
次に、税率をかけます。
所有期間は5年未満なので短期譲渡所得が適用され、税率は39.63%です。
このケースの納税額は、158万5,200円です。
なお、所有期間が5年超で長期譲渡所得が適用された場合、税額は以下のようになります。
長期譲渡所得が適用されると、納税額が約半分になることがわかります。
所有期間が5年に近い場合は、長期譲渡所得が適用された後で売却するほうがよいでしょう。
3,000万円の特別控除を利用できる場合
次に、3,000万円の特別控除を利用できる場合を見てみましょう。
先ほどと同じ条件で3,000万円特別控除の適用を受けた場合、課税譲渡所得は以下のとおりです。
※最大3,000万円まで控除可能
つまり、納税額を0円にできます。
短期譲渡所得の場合は約160万円、長期譲渡所得の場合は約80万円納税額が減るため、非常に効果が大きいといえます。
契約書が見つからず取得費に概算法を採用した場合
最後に、契約書が見つからず取得費に概算法を採用した場合について見てみましょう。
課税譲渡所得を計算する際、売却する土地を取得した時の費用を取得費として計上できます。
取得費は購入時の契約書を参照しますが、かなり前に購入した土地や相続した土地などの場合は、契約書が見つからないこともあるでしょう。
このような場合は、概算として売却額の5%を取得費として計上することになっています。
上記も課税譲渡所得に税率をかけると、以下のようになります。
- 短期譲渡所得の場合：850万円 × 39.63% ＝ 336万8,550円
- 長期譲渡所得の場合：850万円 × 20.315% ＝ 172万6,775円
先ほどの計算結果と比べると、それぞれが約2倍になっていることがわかります。
このように、契約書の有無で納税額が大きく変わる可能性があります。
土地の売買契約書はしっかり管理し、土地を相続する予定がある場合は所有者に契約書の保管場所を聞いておきましょう。
土地売却の税金シミュレーションのために適切な売却価格を算出しましょう
土地売却時の税金の計算方法とシミュレーションについてお伝えしました。
本記事でお伝えしたとおり計算すれば、自分で税額をシミュレーションすることができます。
しかし、売却額がどのくらいになるかがわからなければ、シミュレーションはできません。
土地売却を検討し始めたら、まずは一括査定サイトを利用して、土地の売却価格の相場を把握することが大切です。
一括査定サイトの中でも、リビンマッチは全国の約1,700社と提携しているため、売却する土地に合った不動産会社を紹介してもらえます。
土地の売却を検討されている方は、まずはリビンマッチを利用してみてはいかがでしょうか。
