田舎の土地を活用する方法を知りたい!売却する際のコツも紹介

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田舎の土地を活用する方法を知りたい!売却する際のコツも紹介

逆瀬川 勇造

ライター:

田舎の土地を活用する方法を知りたい!売却する際のコツも紹介
最終更新日:2021年04月12日

土地活用にはいろいろな方法がありますが、ほとんどのケースでは集客が必要になるため、田舎の土地では不利になることが多いといえます。
しかし、田舎の土地でも需要と供給を踏まえて活用すれば、競合が少ない分高い収益を得られることもあるでしょう。
本記事では、田舎の土地を活用する方法と、売却する際のコツについて解説します。

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田舎の土地を活用したい!土地活用のメリット

田舎の風景

「田舎の土地を所有しているが、土地活用の方法がわからず放置してしまっている」という人は、土地活用を検討してみてはいかがでしょうか。
ここでは、土地活用のメリットとして以下の2つをご紹介します。

  • 固定資産税を補填できる
  • 相続税対策で有利になる

固定資産税を補填できる

土地は、所有しているだけで固定資産税を支払わなければなりません。立地や土地の広さにもよりますが、毎年多額の固定資産税を支払っている方もいるでしょう。
土地活用をすれば収益を得られるため、それを固定資産税の支払いに充てることができます。

相続税対策で有利

土地活用は、相続税対策にもなります。
土地の上に建物を建てて第三者に貸し出す場合、建物は借家として、土地は貸家建付地として評価されるため、納税額が安くなります。
土地活用を行っていると、相続税の計算上、第三者に貸し出している分は自分の財産ではないものとして計算されるのです。

田舎で「活用が難しい」「売れない」といわれる土地の特徴

田舎の土地の中でも、「活用が難しい」「売れない」といわれる土地があります。
ここでは、そのような土地の特徴を見ていきます。

なお、活用が難しい土地、売れない土地の活用法については以下の記事でも解説しています。
関連リンク:いらない田舎の土地はどうする?売れない土地の活用方法も紹介

地形に問題がある土地

土地の形が複雑で、活用方法が限定される土地を活用することは難しいでしょう。特に、宅地用などに開発されたことがない土地に多く見られます。
このような土地の活用や売却を検討する場合、整地を行ったり土壌を整備したりするのに多額の費用がかかることがあります。

集客力が低く、ほとんど需要がない土地

駅から遠い土地や、周辺に人があまり住んでいない土地は集客力が低く、需要はほとんどないでしょう。需要が少ない土地は買い手がつきにくく、売却は難しいといえます。
活用するにしても、集客力の低い土地は有効な活用方法が限られます。

規制が厳しいエリアの土地

市街化調整区域農地など、規制が厳しいエリアの土地も活用や売却が難しいといえます。
このようなエリアでは、建てられる建物の種類や大きさが制限されることがあり、場合によっては建物を建てられないこともあります。
規制の有無や内容について、事前にしっかり調べておくことが大切です。

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【ケース別】田舎の土地の活用方法

マンション

田舎の土地の活用方法は、大きく分けて「貸す」「自分で活用する」「売却する」の3つです。どの方法を選ぶにしても、その土地のニーズに合った土地活用の方法を選択することが大切です。

また、土地活用の方法は、活用する目的土地の状態によって選択肢が変わってきます。ここからは、以下の3つのケースについて見ていきましょう。

  • 賃貸経営に活用する場合
  • 土地の状態が「更地」や「農地」の場合
  • 古家付き土地の場合

賃貸経営に活用する場合

土地を賃貸経営に活用したい場合は、以下のようにさまざまな方法が考えられます。

  • アパート
  • 老人ホームなどの介護系施設
  • コンビニ
  • 月極駐車場
  • トランクルーム経営

これらにはそれぞれ適した立地があり、初期投資額やリスクの大きさも異なります

アパート月極駐車場は、駅の近くなど利便性の高い立地が求められるでしょう。
介護系施設であれば郊外の土地でも活用を検討できますが、広大な敷地が必要です。

また、介護系施設コンビニ初期費用が高めですが、月極駐車場トランクルームであれば比較的少ない初期投資で土地を活用できるでしょう。

土地の状態が「更地」や「農地」の場合

土地が更地農地の場合、活用しやすい方法としては以下が挙げられます。

  • 農家に貸す・売る
  • 市民農園にする
  • 太陽光発電を導入する

農地を宅地として貸したり売ったりする場合は宅地に転用する必要がありますが、場所によっては転用が認められないこともあります。

そういった場合には、上述した方法を選ぶことで活用できるでしょう。
郊外にある更地や農地は特に集客力が低いため、集客を必要としない太陽光発電を検討することをおすすめします。

古家付き土地の場合

古家付き土地は、以下のような活用方法が考えられます。

  • 民泊
  • サテライトオフィス

田舎にある土地で古家が建っている場合は、外国人旅行客などをターゲットにして、昔ながらの家を楽しんでもらえる民泊施設にする方法が考えられます。
ネット環境が整っていれば、賃料の安さを活かしたサテライトオフィスとして活用することもできるでしょう。

田舎の土地をなるべく高く売却するコツ

あぜ道

最後に、田舎の土地を売却する際、なるべく高く売却するコツをご紹介します。
具体的な方法は、以下の5つです。

  • 早めに売却に出す
  • 柔軟な価格設定を行う
  • 土地をきれいにする
  • 媒介契約を慎重に選ぶ
  • 複数の不動産会社に査定を依頼する

それぞれについて、見ていきましょう。

早めに売却に出す

日本では少子高齢化が進んでおり、人口が減少している田舎の土地は立地がよいものを除いて地価が下落傾向にあります。
売却が遅くなれば、その分売却価格が安くなる可能性があるため、できるだけ早く売却に出すようにしましょう。

柔軟な価格設定を行う

柔軟な価格設定を行うことが、結果的に高値での売却につながることがあります。
土地は長期間売れ残っていると、「売れ残り感」が出ることでさらに売れにくくなるからです。

あらかじめ期間を設定しておき、「期間中に売れない場合は~%(~万円)値下げする」と決めておくことで、結果的に高値で売却できる可能性が高まります。
売却が長引けば、その分固定資産税などの余計な費用がかかることにも注意が必要です。

土地をきれいにする

土地を売却する際は、整地や定期的な草刈り、掃除を行うなど可能な限りきれいにしておくことが大切です。
整地や草刈りは業者に依頼することもできますが、依頼には費用がかかるため、依頼するかどうかは費用対効果を見ながら慎重に行う必要があります。自分でできることであればお金はかからないので、積極的に行うべきでしょう。
きれいに整えられた土地とそうでない土地は、第一印象に大きな差が出ます。

媒介契約を慎重に選ぶ

不動産を売却する際は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つから、いずれかを選ぶことになります。
最大の違いは、一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼でき、他の2つは1社にしか仲介を依頼できないことです。

一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼することで多くの人にアプローチできますが、不動産会社にとっては成約の可能性が低くなるため、売却活動に積極的に取り組んでもらいにくいというデメリットがあります。

一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社としか契約できないため、売却が成立すれば確実に契約した不動産の収益にもつながります。そのため売却活動に積極的に取り組んでもらえるでしょう。

なお、専属専任媒介契約では自己発見取引ができません
自己発見取引とは、例えば自分の親戚や知人などに不動産の売却活動をしていることを伝え、契約することだと考えるとよいでしょう。
専属専任媒介契約後では、自分で買主を見つけたようなケースでも、不動産会社に仲介手数料を支払って仲介に入ってもらわないといけない点に注意が必要です。

いずれも一長一短ありますが、基本的には一般媒介契約専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産の査定は、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
なぜなら、不動産会社にはそれぞれ得意分野があるからです。

そのため、同じプロでもそれぞれ査定結果が異なることは珍しくありません。
複数の不動産会社に査定価格とその根拠を聞くことで、信頼できる不動産会社を見つけることができるでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するなら、不動産一括査定サイトがおすすめです。
一括査定サイトであれば、売却物件の情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼することができます。

特に田舎の土地の売却でおすすめなのは、全国約2,600の不動産会社から査定依頼先の紹介を受けられるリビンマッチです。
リビンマッチは多くの不動産会社と提携しているため、自分の持っている不動産との相性がよい不動産会社を紹介してもらえる可能性が高いといえます。
田舎の土地を売却したいと考えている方は、まずはリビンマッチで一括査定を申し込んでみてはいかがでしょうか。

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田舎の土地を活用するならニーズをつかもう

田舎の街並み

今回は、田舎の土地の活用方法をご紹介しました。
土地の活用方法はたくさんありますが、立地や土地の特徴、オーナーの要望に合う方法を選ぶことが大切です。

特に重要なのは、「その土地にはどのようなニーズがあるか」を正しく把握することでしょう。
本記事の内容を参考に、その土地をニーズに合った方法で活用することをおすすめします。

また、田舎の土地を売却する場合は、不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。
特にリビンマッチなら、全国約2,600の事業所から、その土地に合った不動産会社の紹介を受けられます。
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