土地の農地転用は自由にできる？できない？
農地を所有していて売却したいと考えている場合、農地のままだと売却先が限られてしまいます。
所有している農地が市街地に近い場合、宅地などに転用すると用途が広がるため、転用して売却活動を始めたいと考える方は多いでしょう。
では、農地を宅地などに自由に転用することは認められているのでしょうか。
農地転用は自由にできない
農地面積は日本の自給率に関わるため、無断で宅地などに転用したり、売買したりすることはできません。
農地の活用は農地法という法律によって規制されており、簡単に売買したり、転用したりできないようになっているのです。
農地転用をする場合は許可が必要
農地は自由に転用できませんが、一定の条件を満たした上で手続きを踏めば転用が可能です。
具体的な手続き方法として、市街化調整区域外の農地については都道府県知事の許可を得ることで、市街化区域の農地については農業委員会に届け出ることで転用できるようになっています。
ここからは、農地転用ができるケースとできないケースを見ていきましょう。
宅地などへの転用ができる農地
以下に分類される農地は、農地転用が可能です。
- 第2種農地
- 第3種農地
それぞれについて見ていきましょう。
条件付きで認められる「第2種農地」
第2種農地とは、生産力の低い未整備農地や市街化近郊の農地のことです。
第2種農地を転用する際は、「代替性」が審査されます。つまり、他の農地を代わりに転用しても問題がないようであれば、農地転用が認められないということです。
そのため、第2種農地の農地転用に際しては、その農地を転用しなければならない理由を訴える必要があります。
利益性が高いと判断される「第3種農地」
第3種農地は、市街化区域内の農地や駅、公共施設などから300m以内にある農地です。
第3種農地の場合は、第2種農地のような代替性の審査はなく、基本的に農地転用は許可されるでしょう。
ただし、第2種農地と第3種農地のどちらも、農地転用をするためには一般基準を満たさなければなりません。
一般基準とは、以下のような観点で農地転用の許可を判断するものです。
- 確実に転用事業が行われること
- 周辺の農地の耕作状況などに悪影響がないこと
- 一時転用後は農地に確実に復元されること
そのため農地転用を申請する際は、上記の基準を満たすことを証明する資料を提出することになります。
また、農地転用の手続き費用については以下の記事も参考になさってください。
関連リンク：農地転用の手続き費用は？費用負担や必要経費の計算方法も解説
宅地などへの転用ができない農地
一方、以下のような土地は原則として農地転用が認められません。
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
それぞれについて見ていきましょう。
農用地区域内農地
農用地区域内農地とは、農業振興地域整備計画に基づいて特に生産性の高い農地として指定されたもので、このエリアにある農地は原則として農地転用が認められません。
農用地区域内農地を転用するためには、農業振興地域からの除外申請をする必要がありますが、代替性や周辺農地への影響などの条件を満たすことが難しいため、諦めざるを得ないことも多いのが実情です。
甲種農地
甲種農地とは市街化調整区域内の土地改良事業が8年以内に実施された農地のことで、原則として農地転用の許可を得ることは難しいです。
ただし、農業用の施設など転用後の目的によっては認められることもあります。
第1種農地
第1種農地とは、10ha以上の集団農地で土地改良事業などの対象となった農地のことです。
こちらも原則として農地転用の許可を得ることは難しいですが、甲種農地と同様、転用後の目的によっては認められることもあります。
一般基準を満たしていない
農用地区域内農地や甲種農地、第1種農地は原則として農地転用が認められませんが、絶対に認められないわけではありません。
まずは、農業委員会や行政書士などの専門家に相談してみるとよいでしょう。
ただし、これらの農地においても前述の一般基準を満たしていない場合は農地転用の許可を得ることができないので、まずは一般基準を満たしているかどうかを確認することをおすすめします。
農地転用できない土地を有効に使うには？
甲種農地や第1種農地、また農業振興地域内にある農地は、原則として農地転用ができません。
第2種農地の場合は代替性の審査があり、第3種農地であっても一般基準を満たさなければ農地転用の許可を受けられません。
しかし、農地転用ができない土地でも、以下のような方法で有効に活用することができます。
- 市民農園を開設する
- 農地集積バンクを利用する
- 個人や企業に農地を貸し出す
- 現役農家に農地を貸す、または売る
それぞれについて見ていきましょう。
なお、農地の活用法については以下記事もご参照ください。
関連リンク：農地を有効活用する10の方法！ビジネスやその他の機会を検証
市民農園を開設する
市民農園を開設する場合は、以下の3つから開設方法を選ぶことになります。
- 市民農園整備促進法による方法
- 特定農地貸付法による方法
- 農園利用方式による方法
それぞれ開設の基準や方法が異なりますが、実際は特定農地貸付法による市民農園が選択されるケースが多いです。
詳細は、農林水産省のホームページをご確認ください。
参考：農林水産省 市民農園の開設方法
農地集積バンクを利用する
農地集積バンクとは、農地の貸し手（売り手）と借り手（買い手）をマッチングさせるものです。
希望者は農地集積バンクに農地を登録しておき、借り手が現れると賃料収入を得られます。
農地集積バンクに登録して農地を貸し出すと、一定の条件を満たすことで固定資産税が一定期間（3年または5年）減額されます。
個人や企業に農地を貸し出す
通常の土地と同様に、農地を貸し出すことで賃料を得ることができます。
一般的に農地の賃貸で多額の利益を得ることは難しいですが、固定資産税を支払った上で多少手元にお金を残す程度の活用であれば十分にできるでしょう。
なお農地を貸し出す際は、農業委員会の許可を得る必要があります。
現役農家に農地を貸す、または売る
農地を貸したり売ったりする場合も、農業委員会の許可が必要です。
許可を得るには、以下の条件を満たさなければなりません。
- 買い手が現役農家であること
- 農地のすべてを効率的に利用できること
- 一定の面積を経営できること
- 周辺の農地利用に支障を生じさせないこと
- 個人の場合は、当該譲受人が常時農作業に従事すること
農地を売ったり貸したりする場合は、近隣の農家に相談するとスムーズでしょう。
ただし、古くからの知り合いなどに貸す（あるいは売る）場合は、相場よりやや安い価格にするといった気遣いが必要になることもあります。
また、近隣の農家が農地の購入に乗り気でなかったり、農地法の許可を得るための条件を満たさなかったりすることもあるはずです。
そのような場合は、農地売却に強い不動産会社に売却を依頼するとよいでしょう。
農地売却に強い不動産会社を探す場合や、農地価格を知りたい場合、高値売却を目指す場合は、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
農地売却に強い不動産会社は、あまり多くありません。
不動産売却の経験が浅い方が、たくさんある不動産会社の中から農地売却に強い不動産会社を探すのは難しいでしょう。
不動産一括査定サイトであれば、不動産の情報を入力するだけでその不動産に合った不動産会社を紹介してもらえます。
中でもリビンマッチは全国の約1,700社と提携しているため、売却したい農地とマッチした不動産会社を紹介してもらえる可能性が高いといえます。
農地転用ができない土地を有効活用しよう
今回は、農地転用についてお伝えしました。
農地を転用するには、一定の条件を満たした上で許可を受ける（または届け出る）必要があります。中には、農地転用を諦めざるを得ないケースもあるでしょう。
そのような農地は、リビンマッチなどの不動産一括査定サイトを利用して、売却査定を受けておくことをおすすめします。
売却以外の活用方法について提案を受けられることもあるでしょうし、高値での売却を期待することもできるでしょう。
農地の活用に困ったら、まずはリビンマッチで査定を受けてみてはいかがでしょうか。
