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農地転用の際の地目変更とは?申請のタイミングはいつにすべき?

逆瀬川 勇造

ライター:

農地転用の際の地目変更とは?申請のタイミングはいつにすべき?

農地を農地以外の地目に変更(農地転用)する場合は、地目変更の手続きをしなければなりませんが、どのタイミングで申請すればよいのでしょうか。
本記事では、農地の地目変更の手続きやタイミングに加え、宅地に転用する際の住宅ローンと地目変更手続きの関係について詳しく解説します。

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農地の地目変更とは?

登記謄本

そもそも、農地の地目変更とはどのようなことなのでしょうか。
ここでは、基本的な内容を押さえておきましょう。

「地目を変更する」とはどういうこと?

地目とは、その土地の用途を示すもので、登記簿謄本で確認できます。しかし、登記簿に記載されている用途は登記時点のものなので、現況とは異なるケースがあります。
そうした場合、地目を現況に合わせなければなりません

このように、登記簿に記載される地目を現況に合わせて変更することを地目変更と呼びます。

農地を宅地に変更するような場合も、同様に地目を変更しなければなりません。
なお、農地の地目変更に関しては、農業委員会自治体から許可を得るための手続きが必要で、許可を得た後に地目変更の手続きを行います。

つまり、農地の地目変更には以下の2つのプロセスがあります。

  1. 農業委員会や自治体から農地転用の許可を得る
  2. 登記上の地目を変更する手続きを行う

農地転用の手続きについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
関連リンク:農地転用の手続き費用は?費用負担や必要経費の計算方法も解説

地目変更できる農地とは?

農地には、地目を変更できるものと原則として変更できないものがあるため、注意が必要です。
農地転用ができる農地であれば、農業委員会や自治体から許可を得た上で地目の変更が可能です。

ただし以下のエリア内にある農地は、原則として農地から地目変更ができません

  • 農用地区域内農地
  • 市街化調整区域
  • 甲種農地
  • 第1種農地
  • 生産緑地

これらのエリアにある農地を売却したい場合は、買主が限定されますが、地目は変更せず農地のまま売却を進める必要があります。

農地の売却は条件が複雑なので、相場を含めて農地の売却を得意とする不動産会社に相談することが大切です。
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農地を転用するときの地目変更のタイミングはいつ?

カレンダー

前述のとおり、地目変更は地目と現況が異なる土地について、地目を現況に合わせるために行います。
では、農地転用の際の地目変更はどのタイミングで行えばよいのでしょうか?

法が定める地目変更のタイミング

まず、不動産登記法が定める地目変更のタイミングは「地目または地積の変更から1ヵ月以内」です。
つまり農地転用の際の地目変更は、現況が農地でなくなってから1ヵ月以内に行う必要があるということです。
上記に違反した場合は、10万円の過料を科されることがあります。

現実的な地目変更のタイミング

上記は法律上のタイミングですが、実際は「建物完成時に建物表題登記と同時に行う」のが一般的です。

農地から宅地に変更するケースでは、実際にいつ農地から宅地に変更されたかを判断するのは難しいでしょう。
さまざまな解釈がありますが、一般的には土地の整地や建物の基礎工事が完了した段階宅地に変わるとされています。
しかし、実務上は建物が完成した段階で建物表題登記を行うため、手間を省くために同時に行うケースが多いのです。

ただし、住宅ローンを組むときは少し事情が異なります。
これについては、後ほど詳しく解説します。

申請反映のタイミングと日付

登記の申請後、1~2週間程度で申請内容が登記簿に反映されます。
ただし、法務局が混雑しているときは遅くなる可能性があります。

なお、登記簿には地目変更した日付が記載されますが、これは受理された日ではなく申請書に記載した日付です。

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住宅ローンを組みたいときの地目変更のタイミング

住宅の模型と電卓

地目変更のタイミングは、住宅ローンを組むときと組まないときで異なります。
ここでは、住宅ローンを組みたい場合の地目変更のタイミングについて見ていきましょう。

住宅ローンは農地のままでは借りられない

住宅ローンは、対象の土地が農地のままでは借りることができません。
住宅ローンは住宅を建てるための資金を融資するローンであり、地目が農地(田や畑)のままでは融資を実行してくれないのです。

地目が田や畑のままでは、抵当権を設定してもらえないこともその理由の1つです。
そのため、住宅ローンを借りるためには事前に地目を宅地に変更する必要があります。

まず自己資金で土地を造成する

住宅ローンを利用するためには地目を宅地に変更しなければなりませんが、そのためには土地の現況が宅地である必要があります。

そのため、まずは農地を宅地にするために造成します。
整地するための資金は住宅ローンから融資を受けたいところですが、造成前は住宅ローンの利用条件を満たさないため、自己資金で賄う必要があるのです。

資金が足りない場合は、住宅ローンとは別につなぎ融資を利用することもできます。

建築許可が下りたタイミングで地目変更する

土地の造成が完了し、建築許可が下りれば登記所への申請が可能になります。
このタイミングで、宅地への地目変更を行いましょう。
地目が宅地へ変更されれば、住宅ローン契約が可能になります。

先につなぎ融資を借りた場合は、住宅ローン決済時に住宅ローンの融資金で返済することができます。
農地を宅地に地目変更して住宅を建てるケースはよくあるので、金融機関不動産会社の担当者と相談しながら進めていくとよいでしょう。

農地の地目変更に必要なもの

公図

最後に、農地の地目変更に必要なものについてお伝えします。

地目変更に必要な書類

地目変更時に必要な書類は、以下のとおりです。

  • 登記申請書
  • 農地転用許可所/農地転用届出書/非農地証明書
  • 登記申請委任状(本人以外が行う場合)

また、状況に応じて以下のものが必要になります。

  • 案内図
  • 公図
  • 現況写真
  • その他(身分証明書や印鑑など)

必要な書類については、法務局の窓口の方と相談しながら準備するとよいでしょう。
また、土地家屋調査士への依頼も可能で、その場合も必要な書類について案内してもらえます。

地目変更にかかる費用

地目変更は、所有権移転登記などとは異なり、登録免許税がかかりません
そのため、自分で登記申請する場合は書類の発行費用だけで済みます。

例えば、登記内容を確認するために登記事項証明書を発行する際は600円(窓口の場合)、公図を発行する際は450円(窓口の場合)かかります。

登記手続きを土地家屋調査士に依頼する場合は、別途報酬を支払うことになります。
報酬の額は依頼する土地家屋調査士によって異なりますが、4万~5万円が相場です。

農地の一部だけ宅地に変更するようなケースでは、先に分筆を済ませておく必要があり、分筆の際には測量境界確定を行わなければなりません。
分筆の費用は土地の広さによって変わりますが、30万~80万円ほどかかります。

なお、境界確定の際に官民立ち合いが必要な場合は、その分費用が高くなります。
官民立ち合いとは、目の前の道路の所有者が官有地である場合などに必要なものです。
費用が高くなるだけでなく、通常よりも時間がかかるケースが多いので注意しましょう。

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広大な農地

農地の地目変更について、概要やタイミング、必要なものなどをお伝えしました。
特に、農地を売却する場合は地目を変更したほうが売却活動を有利に進めやすいため、地目変更の手続きについて理解しておくことが大切です。

農地売却に強いパートナーに出会えれば、安心して売却を進められるでしょう。
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農地の転用や処分を検討している方は、リビンマッチの利用をおすすめします。

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