農地転用とは？許可申請前に概要を確認
まずは、農地転用とは何を指すのかについて解説します。
農地転用とは
農地とは「耕作の目的に供される土地」のことです。土地にはそれぞれ地目がありますが、農地は「田」や「畑」などの土地と考えるとよいでしょう。
ただし、農地か否かは地目で判断されるのではなく、実際に農地として使われているか否かで判断されます。
「農地転用」とは、農地を農地以外のものに転用することです。
農地を宅地に転用して、住宅や施設を建てるケースと考えるとわかりやすいでしょう。
農地転用の許可がおりるケース
農地は国の食糧自給率に関わるため、すべての農地が転用を認められるわけではありません。
それでは、どのような農地に転用の許可がおりるのでしょうか。該当するのは、以下の農地です。
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第2種農地：市街地として発展が望める農地
第3種農地：市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区城内にある農地
上記に該当することに加えて、「一般基準」を満たすことで農地転用の許可がおります。
農地転用の許可がおりない理由
農地転用の許可がおりない場合の理由には、どのようなものがあるのでしょうか。
主な理由は、以下の3つです。
- 立地基準を満たしていない
- 一般基準を満たしていない
- 申請書類に不備がある
それぞれについて、解説します。
また、農地転用ができない土地については、以下の記事でも解説しています。
関連リンク：農地転用ができない！できる土地との違いや活用方法を紹介
立地基準を満たしていない
農地転用の許可を得るには、まず立地基準を満たしている必要があります。
農用地区域内農地や第1種農地、甲種農地については原則として転用が許可されませんが、第1種農地と甲種農地の転用は条件次第で許可される可能性があります。
第2種農地については、周辺にある他の土地で目的を達成できる場合は許可されないことに注意が必要です。
一般基準を満たしていない
立地基準を満たしていても、一般基準を満たしていなければ許可がおりません。
一般基準は申請書などに基づいて判断されるもので、一般基準を満たしていないものとしては以下のようなケースが挙げられます。
- 事業を行うのに必要な資力及び信用があると認められない場合
- 転用行為の妨げになる権利を有する者の同意を得ていない場合
- 許可後、遅滞なく転用事業を行う見込みがない場合
申請書類に不備がある
申請書類に不備がある場合も、農地転用の許可がおりません。
申請時に書類に不備があると、不備が解消されるまで審査を進めることができないからです。
農地転用の審査は、基本的に1ヵ月毎に設けられる締切までに申請されたものについて行われます。
そのため、書類に不備があると審査が翌月になってしまうこともある点に注意が必要です。
農地転用の許可がおりなかった土地をそのままにするデメリット
農地転用の許可がおりなかった土地を放置すると、どのようなデメリットがあるのでしょうか。
ここでは、以下の4つのデメリットについて解説します。
- 固定資産税が高くなる
- 農地の価格が下がる
- 周囲の農地に影響を及ぼす
- 休耕地や耕作放棄地は再生が難しい
固定資産税が高くなる
農地はその農地でどのくらい作物が得られ、収益につながるかを基準に固定資産税評価額が決まります。
しかし、昨今の農地は収益性が低くなっており、土地の売買価格と収益性が一致しないケースも珍しくありません。
そのため、以下のような補正がなされることになっています。
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農地の固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4% × 限界収益修正率（0.55）
このように農地は固定資産税の面で優遇されていますが、耕作が放置されている農地まで優遇する必要はありません。
現在耕作が行われておらず、今後も耕作が行われる予定のない農地を遊休農地と呼びますが、遊休農地については限界収益修正率による補正がなされません。
つまり、農地が遊休農地になると、固定資産税が農地と比べて約1.8倍になってしまうのです。
農地の価値が下がる
農地を放置すると、鳥獣の被害やごみの不法投棄といった問題が発生しやすく、農地の価格が下がりやすくなります。
また、農地は郊外にあることが多いですが、現在日本では郊外の地価が下がっています。
農地を放置すると、今後価格がさらに下がる可能性が高いです。
周囲の農地に影響を及ぼす
放置された農地は、周辺の農地にも影響を及ぼす恐れがあります。
具体的には、害虫や雑草が発生することで、近隣の農地に被害を与えるといった問題が発生します。
休耕地や耕作放棄地は再生が難しい
土壌が豊かな農地は、一朝一夕でできるものではありません。
農地の耕作を放棄し、遊休農地、休耕地、耕作放棄地となった場合は、再度土地を耕したり水を与えたりしても、農地として再生することが難しくなります。
農地転用の許可がおりない場合の土地の活用法
農地転用の許可がおりない場合は、放置するのではなく、何らかの方法で活用することを考えるべきです。
ここでは活用法として、以下の4つをご紹介します。
- 市民農園として活用する
- 営農型太陽光発電にする
- 農地集積バンクを利用する
- 農家や企業に農地を貸す・売る
また、農地の活用方法については以下の記事もご参照ください。
関連リンク：農地を有効活用する10の方法！ビジネスやその他の機会を検証
市民農園として活用する
農地は市民農園として活用することができます。
市民農園であれば農地を農地のまま活用するため、農地転用の許可は不要です。
市民農園には、市民農園整備促進法によるものや特定農地貸付法によるもの、農園利用方式によるものがあります。
それぞれ手続きや特徴が異なるため、農林水産省の「市民農園の開設方法」のページを参考に比較してみるとよいでしょう。
営農型太陽光発電にする
営農型太陽光発電とは、農地の上にソーラーパネルを設置する方法のことで、農業を行いながら太陽光発電による売電収入を得ることができます。
農地転用ができない土地でも、一時転用許可を得ることで運用が可能です。
ただし、営農型太陽光発電ではなく、土地の上に太陽光発電パネルを直接設置するような場合は、農地転用をしなければなりません。
農地集積バンクを利用する
農地集積バンクとは、複数の農家から農地を集めて、借りたい人に提供するサービスのことです。
農地を貸したくても借り手が見つからない場合には、有効な方法といえるでしょう。
農地集積バンクを利用すると、固定資産税が減税されることもあります。
農家や企業に農地を貸す・売る
農家や企業に農地を貸したり売ったりする場合は、農地を農地のまま利用することになるので、農地転用は不要です。
ただし、農地を農地のまま売却する場合は、一定の条件を満たす農家や企業にしか売却できないため注意が必要です。
売却したい農地の近くに農地を探している農家がいればスムーズな売却が可能ですが、いない場合は農地の売却に強い不動産会社に依頼するとよいでしょう。
その際は、全国約1,700社の不動産会社から紹介を受けられるリビンマッチがおすすめです。
農地転用の許可がおりるかどうかで活用法を考えよう
農地を宅地に転用して売却するためには、農地転用をしなければなりません。
農地転用の許可がおりれば、売却を含めたさまざまな活用法が考えられますが、条件を満たしておらず許可がおりない場合は、農地のまま活用することを考えなければなりません。
農地を農地のまま売却することもできますが、その場合は買主が一定の条件を満たす農家や企業である必要があります。
農地を売却する場合は、農地の売却に強い不動産会社に相談することをおすすめします。
農地売却の際には、リビンマッチを利用するとよいでしょう。
リビンマッチは全国約1,700社の不動産会社と提携しており、売約する農地にマッチした不動産会社を紹介してもらえます。
農地の売却や活用を考えている方は、まずはリビンマッチで一括査定を依頼することをおすすめします。
