農地転用の許可がおりない！　理由や転用できない土地の活用法

農地転用とは？　許可申請前に概要を確認

まずは、農地転用とは何を指すのかについて解説します。農地転用を行えば、活用方法や売却先が大幅に広がるため、相続した農地の扱いに困っている方にとって農地転用は良い選択肢となります。しかし、そもそも農地転用について詳しく知らない方も多いはずです。農地転用の許可がおりない農地について知る前に、前提となる以下の基礎知識を押さえておきましょう。

農地転用とは

農地とは「耕作の目的に供される土地」のことです。土地にはそれぞれ地目がありますが、農地にあたる土地は「田」や「畑」などと考えるとよいでしょう。

ただし、農地か否かは地目で判断されるのではなく、実際に農地として使われているか否かで判断されます。

そして「農地転用」とは、農地を農地以外のものに変えることです。農地を宅地に転用して、住宅や施設を建てるケースと考えるとわかりやすいでしょう。

農地転用の許可がおりるケース

農地は日本国内の食糧自給率に関わるため、農地法により保護されており、自分の土地だからといって全ての農地が転用できるわけではありません。

それでは、どのような農地であれば転用の許可がおりるのでしょうか。該当するのは、以下の区分に分類される農地です。

上記に加えて、後述する「一般基準」を満たすことで農地転用の許可がおります。

参考文献：農地法第1条

農地転用の許可が不要なケース

市街化調整区域の農地を転用する場合、農業委員会へ申請し、都道府県知事の許可を得る必要があります。

しかし、市街化区域の農地であれば、農業委員会へ届け出を行い、受理されれば農地転用が可能です。許可が必要なケースと比べて、手続きにかかる時間や費用、必要書類も少ないため、農地がどの区域にあるのかは、必ず確認しておきましょう。

なお、届け出を提出したからといって、必ず受理されるわけではないので注意が必要です。農地転用の手続きや費用については、以下の記事で詳しく解説してますので、あわせて参考にしてください。

農地転用の許可がおりない主な理由

農地転用の許可がおりない場合の主な理由は以下の二つです。

順番に見ていきましょう。

立地基準を満たしていない

農地転用の許可を得るには、まず立地基準を満たしている必要があります。立地基準とは、農地の立地や営農条件、周辺地域の状況をもとに転用可否を判断する基準です。

農用地区域内農地や第1種農地、甲種農地については、原則として転用の許可はおりません。

ただし、第1種農地と甲種農地は、転用の目的や条件次第では、例外的に許可される可能性があります。第2種農地については、周辺にある他の土地で転用目的を達成できる場合は、許可されないことに注意が必要です。

なお、立地基準の各区分については以下の記事で詳細に解説しています。さらに詳しく知りたい方は、あわせて参考にしてください。

一般基準を満たしていない

次に、農地転用の一般基準を満たしている必要があります。

一般基準とは、農地の効率的な利用の観点から定められた基準で、立地基準を満たしていても、一般基準を満たしていなければ許可がおりないため注意が必要です。

一般基準は申請書などに基づいて判断されるもので、一般基準を満たしていない例としては以下のようなケースが挙げられます。

そもそも農地転用の許可申請を断られるケース

農地転用する際、立地基準や一般基準を審査するまでもなく、申請の段階で断られてしまうケースがあります。例えば、以下2点のようなケースです。

申請段階で断られた場合、しっかり見直して再度申請を行えば、許可を得られる可能性もあるため、ぜひ参考に下準備しておきましょう。

境界くいが設置されていない

農地転用の許可申請時、農業委員会職員が行う現地確認で境界くいが確認できなかった場合、申請自体を断られてしまう可能性があります。

境界くいが設置されていない場合は、隣地との確定測量または、現況測量を行う必要があるため、あらかじめ境界くいの有無は確認しておきましょう。

なお、農地の測量には専門的な知識や技術が必要になるため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。依頼報酬は農地の面積や状況によって変動しますが、20〜50万円程度が相場となります。

申請時の必要書類に不備がある

提出した必要書類に不備があった場合も、農地転用の許可申請自体を断られてしまいます。申請時に書類の不備が見つかれば、通常は窓口で是正指導が行われますが、その場で解消できない不備があった場合、不備が解消されるまで審査を進めることができません。

農地転用の審査は、基本的に1カ月ごとに設けられる締め切りに基づいて行われます。そのため、書類に不備があると転用スケジュールが1カ月以上遅れてしまう点に注意が必要です。なお、農地転用の許可申請は、必要書類や考慮すべき内容が多く、専門的な知識を持たない方が一人で準備できるような簡単な手続きではありません。

そのため、まずはプロと相談しながら、自分の農地転用に必要な書類の準備を進めていくことをおすすめします。

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農地転用の許可がおりない・不許可になる具体的な事例

農地転用の許可申請を行った際、必要書類を完璧に準備し、立地基準や一般基準を満たしていても、許可がおりないケースが存在します。

ここでは、農地転用が不許可になる具体的な事例として、以下二つのケースを紹介します。

順番に見ていきましょう。

農地をすでに許可なく転用している

農地転用の許可申請を行った土地を、申請以前から無許可で農地以外のものに利用している場合、農地転用が不許可になる可能性が高いです。

このようなケースに該当する場合、申請前に農地だった元の状態への原状回復が必須となります。さらに、農地法に基づいて、3年以下の懲役や300万円以下の罰金に処される可能性があるため、故意に無断転用するのは絶対にやめましょう。

参考文献：農地法第51条、第64条

農地法違反による注意を受けたことがある

過去に農地法違反による注意を受けたことがある場合は、農業委員会の要注意人物リストに入れられている可能性があります。

この場合も、農地転用は不許可になる可能性が高いでしょう。農地法の違反行為には、例えば以下のような例が挙げられます。

なお、農地法については以下の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

農地転用の許可がおりない土地を放置するデメリット四つ

農地転用の許可がおりなかった土地を放置すると、どのようなデメリットがあるのでしょうか。ここでは、以下の四つのデメリットについて解説します。

固定資産税が高くなる

農地はその農地でどのくらい作物が得られ、収益につながるかを基準に固定資産税評価額が決まります。

しかし、昨今の農地は収益性が低い傾向にあり、土地の売買価格と収益性が一致しないケースも珍しくありません。そのため、以下のような補正がなされることになっています。

農地の固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4% × 限界収益修正率（0.55）

このように農地は固定資産税の面で優遇されていますが、放置されている農地までは優遇されません。

現在耕作が行われておらず、今後も耕作予定がない農地を「遊休農地」と呼びますが、遊休農地については限界収益修正率による補正がなされません。

つまり、農地を放置して遊休農地になると、固定資産税が農地と比べて約1.8倍になってしまうのです。

農地の価値が下がる

農地を放置すると、鳥獣の被害やごみの不法投棄といった問題が発生しやすく、農地の価格が下がりやすくなります。

また、農地は郊外にあることが多いですが、現在日本では郊外の地価が下がっています。農地を放置すると、将来的な価値がさらに下がる可能性が高いといえるでしょう。

周囲の農地に影響を及ぼす

放置された農地は、周辺の農地にも影響を及ぼす恐れがあります。

具体的には、害虫や雑草の発生により、近隣の農地に被害を与えるといった問題が発生します。最悪の場合、損害賠償問題にまで及ぶ可能性も考えられるでしょう。

休耕地や耕作放棄地は再生が難しい

土壌が豊かな農地は、一朝一夕でできるものではありません。

耕作を放棄し、遊休農地、休耕地、耕作放棄地となった土地は、再度土地を耕したり水を与えたりしても、農地として再生することは非常に困難です。

農地転用の許可がおりない場合の土地活用法4選

農地転用の許可がおりない場合、農地の放置は非常にデメリットが多いため、何らかの活用方法を考えるべきです。ここでは、転用許可がおりない農地の活用法として、以下四つの方法をご紹介します。

また、農地の活用方法については以下の記事もご参照ください。

市民農園として活用する

転用許可がおりない農地は、市民農園として活用できます。市民農園であれば、農地のまま活用できるため、農地転用の許可は不要です。なお、市民農園の開設方法には、以下3通りの方法があります。

営農型太陽光発電にする

営農型太陽光発電とは、農地の上にソーラーパネルを設置する方法のことで、農業を行いながら太陽光発電による売電収入を得られます。

営農型太陽光発電であれば、農地転用ができない土地でも、一時転用許可を得ることで運用が可能です。

ただし、営農型太陽光発電ではなく、土地の上に太陽光発電パネルを直接設置するような場合は、農地転用手続きが必要になります。

農地集積バンクを利用する

農地集積バンクとは、複数の農家から農地を集めて、借りたい人に提供するサービスのことです。農地を貸したくても借り手が見つからない場合には、有効な方法といえるでしょう。

また、農地集積バンクを利用すると、固定資産税が減税されるメリットもあるため、農地の活用方法が決まっていない方にもおすすめできる手段です。

農家や法人に農地を貸す・売る

農家や法人に農地を貸したり売ったりする場合は、農地を農地のまま利用できるため、農地転用を行う必要はありません。

ただし、農地を貸したり売ったりする場合、農業委員会の許可が必要になり、さらに以下のような条件を満たす農家や法人としか取引できないため注意が必要です。

売却したい農地の近くに、農地を探している農家がいればスムーズな売却が可能ですが、いない場合は農地の売却に強い不動産会社に依頼するとよいでしょう。

農地転用の許可がおりない場合は専門家の無料相談を活用しよう

本記事では、農地転用の概要や許可がおりない農地の特徴や条件、不許可になる具体的な事例や活用方法などを解説しました。農地転用の許可を得るには、立地基準や一般基準など、さまざまな基準・条件を満たす必要があり、なかなか許可がおりないことも考えられるでしょう。

とはいえ、転用許可が一度おりなかった農地でも、行政書士など転用の専門家に相談すれば、農地転用できる糸口が見つかる可能性は十分にあります。

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