農地から宅地への転用は自由にできる？
農地は、農地のままでは土地の上に家を建てることができないため、活用法が限られます。
また農地を売却する場合も、売却先が一定の条件を満たす農家や企業などに制限されます。
農地を最大限に活用するためには宅地に転用する必要がありますが、すべての農地が宅地に転用できるわけではありません。
農地は国の食糧自給率に関わるものなので、宅地に転用する際は厳しい審査が行われます。
転用を希望する場合は、その目的に応じた手続きが必要で、届出や許可の申請を行わなければなりません。
農地の活用や転用に関する法律は以下の記事でも詳しく解説しています。
関連リンク：農地法とはどんな法律？農地オーナーにわかりやすく解説！
農地転用で農地から宅地にできる条件
農地を転用して宅地にするためには、どのような条件を満たす必要があるのでしょうか。
ここでは、農地転用で農地から宅地にできる条件について解説します。
市街化区域内の農地であること
市街化区域内にある農地については農地転用の許可は不要で、農業委員会に届け出ればよいこととなっています（※生産緑地を除く）。
市街化区域外の農地についても審査次第では農地転用ができる可能性がありますが、こちらは都道府県知事の許可を得る必要があります。
農地転用にあたっては、まずは農地が市街化区域内にあるかどうかを確認するとよいでしょう。
立地基準を満たしていること
農地転用を行うためには、立地基準を満たしていなければなりません。
農地の立地区分と内容、農地転用の可否は以下のとおりです。
第3種農地であれば、原則として農地転用が許可されます。
一方で第2種農地は、近隣の別の土地で代替できるかどうかが審査され、他の土地でも目的を達成できる場合は転用の許可がおりません。
第1種農地や甲種農地は原則として農地転用が認められませんが、一定の条件を満たせば許可がおりることがあります。
一般基準を満たしていること
農地転用するためには、一般基準も満たしていなければなりません。
一般基準とは申請書の内容で判断されるもので、例えば以下のようなものが該当します。
- 事業を行うのに必要な資力及び信用があると認められない場合
- 転用行為の妨げになる権利を有する者の同意を得ていない場合
第2種農地や第3種農地であっても、以下のような一般基準を満たさない場合は許可がおりないことがあります。
- 転用の確実性が認められない場合
- 周辺の家への被害防除措置が適切でない場合
- 一時転用で農地への原状回復の確実性が認められない場合
農地転用で宅地にする場合の手続き方法
ここでは、農地転用で宅地にする場合の手続きについて見ていきます。
宅地への転用の申請パターンは2つ
前述のとおり、宅地に転用する場合の申請は、農地が市街化区域にある場合と市街化区域外にある場合で異なります。
- 市街化区域の場合……各市町村が指定する農業委員会に届け出る
- 市街化区域外の場合……都道府県知事に許可を申請する
ちなみに、都道府県知事に許可を申請する場合も、農業委員会経由で申請がなされます。
農地転用に必要な書類
農地転用を申請する際は、以下の書類が必要になります。
- 土地の登記事項証明書（登記された住所と異なる場合は住民票の写しなど）
- 公図などの土地の図面
- 位置図（住宅地図など）
- 委任状（行政書士に委任する場合）
土地の登記事項証明書や公図は、法務局で取得できます。
位置図については、農地の場所がわかる地図のコピーを提出するとよいでしょう。
その土地に住宅を建てる場合は、以下の書類も提出します。
- 資金の有無を証明する書類
- 建築予定の建物の設計図
資金の有無を証明する書類として、住宅ローンの審査承諾書や通帳のコピーなどを提出します。
建築予定の建物の設計図は、住宅の建築を依頼する会社に依頼して入手しましょう。
農地転用にかかる期間
農地転用にかかる期間は、農地の面積や自治体によって変わりますが、3～6週間ほどかかると考えておくとよいでしょう。
なお、農地転用は毎月締切りがあり、締切りに間に合わない場合は審査が翌月になります。
その場合、待機期間と合わせて2ヵ月程度のロスが生じることがあるので注意が必要です。
農地転用の申請にはさまざまな書類が必要になるため、あらかじめ締切りを確認した上で、早めに準備しておくことをおすすめします。
農地転用で宅地にする際の費用
農地転用で宅地にする場合、どのくらいの費用がかかるのでしょうか？
農地転用の費用
農地転用の費用は届出の場合と許可の場合で異なり、行政書士報酬込みで届出が3万～5万円程度、許可が7万～10万円程度と考えおくとよいでしょう（農地の面積や依頼する行政書士によって変わります）。
また、農業を行う人が加入する土地改良区から脱退する際、「土地改良区域除外決算金」を支払う必要があります。
金額は地域によって異なりますが、1㎡あたり数十円～数百円程度です。
土地が大きいと転用費用が高額になる可能性があるため、注意が必要です。
農地の転用にかかる費用については、以下の記事でも解説しています。
関連リンク：農地転用の手続き費用は？費用負担や必要経費の計算方法も解説
農地転用許可後の費用
農地転用の許可がおりた後、家を建てられる状態にするために土地の工事を行わなければならないことがあります。また、登記費用や納税資金も必要です。
農地転用許可後にかかる費用には、以下のようなものがあります。
宅地造成工事
工事の内容にもよりますが、30万～100万円超の費用がかかることがあります。
水道引き込み費用
30万～50万円程度です。
登記費用
司法書士に地目変更の登記を依頼した場合は5万円程度です。自分で登記する場合は数百円～数千円程度に抑えることができます。
固定資産税などの税金
農地から宅地に転用することで固定資産税が高くなることは留意しておきましょう。
転用後に売却するなら一括サイトがおすすめ
農地転用を考えている方の多くは、その後の売却も考えているのではないでしょうか。
土地を売却する際は不動産会社に査定を依頼するのが一般的ですが、査定額は不動産会社によって異なることがあります。
これは、それぞれの不動産会社が得意とするエリアや、不動産の種類が異なるからです。
そのため土地を売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
その際は、不動産一括査定サイトを利用すると便利です。
不動産一括査定サイトでは、土地の情報を入力するだけで複数の不動産会社を紹介してもらえます。
特にリビンマッチであれば、全国約1,700社の不動産会社から紹介を受けることができます。
農地を転用して売却を考えているのであれば、リビンマッチを利用することをおすすめします。
宅地への農地転用は余裕をもって準備を進めよう
今回は、農地を宅地に転用する際の手続きについてお伝えしました。
農地転用には費用と時間がかかるため、余裕をもって準備を進めることが大切です。
農地を宅地に転用した後、売却を検討しているのであればリビンマッチを利用するのがおすすめです。
リビンマッチで複数の不動産会社から土地の査定を受ければ、その中から査定額の根拠が明確で、信頼できる不動産会社に売却を依頼することができるでしょう。
