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畑から宅地にする際に地目変更は必要?変更しないと売却できない?

逆瀬川 勇造

ライター:

畑から宅地にする際に地目変更は必要?変更しないと売却できない?

地目変更は、畑(農地)から宅地のように土地の用途が変わる際に行う手続きです。
特に、農地を農地のまま売却すると買い手が限定されてしまい売却が難しくなるケースが多いため、事前に地目を宅地に変更してから売却するのがおすすめです。
本記事では、地目が畑の土地の売却を検討されている方に向けて、地目変更が必要な理由や、地目を畑から宅地へ変更する際の手続きについて解説します。

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畑から宅地へ地目変更する際は農業委員会の許可が必要!

不動産登記の手続きを進める司法書士

地目が畑のまま土地を売却すると売却先が限られてしまうため、宅地に変更してから売却するのがおすすめです。
ただし、畑から宅地へ地目変更するには農業委員会の許可が必要であることに注意しましょう。

そもそも地目とは

地目とは、不動産登記法の定める土地の用途のことです。
法務局に行くと、不動産に関する情報が記載された登記簿謄本を取得できますが、このような書類には不動産の地目が書かれています。
地目にはさまざまなものがあり、代表的なものは以下のとおりです。

  • 宅地:建物の敷地、および建物の維持もしくは効用を果たすために必要な土地
  • 田:農耕地で用水を利用して耕作する土地
  • 畑:農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
  • 山林:耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

「農地」という地目はないため、一般的には地目が「」や「」となっているものが農地と考えてよいでしょう。
なお、地目は登記時点のものであり、現状に即していないことがあります。
このような場合は登記された地目ではなく、現状を基準に考えるものとされています。

畑から宅地にするには農業委員会の許可が必要

冒頭でお伝えしたとおり、田や畑などの農地を宅地に地目変更するようなケースでは、農業委員会の許可が必要です。
農地は日本の食料自給率に関わるため、土地の用途を自由に変えられないよう農地法で規制されています。
農地法では以下のように定められています。

農地法第4条

    農地を農地以外のものにする者は、政令で定めるところにより、都道府県知事の許可(中略)を受けなければならない

農地法第5条

    農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの(中略)にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が都道府県知事の許可(中略)を受けなければならない

農地法4条では、農地を農地以外の土地(例:宅地)に変更する場合に都道府県知事や農業委員会の許可が必要なことについて、農地法5条では、農地転用に所有権移転(例:売買)が伴う場合の許可についてが定められています。

許可を得ただけでは地目は変更されない

地目を畑から宅地へ変更するには、農業委員会の許可を得る必要があります。
ただし、農業委員会の許可を得ただけでは地目は変更されません

農業委員会の許可を得た上で、地目変更の手続きをしなければならないのです。
地目を畑から宅地へ変更する際には、「農業委員会の許可を得ること」と「地目を宅地に変える登記手続き」の両方を行う必要があることを押さえておきましょう。

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畑から宅地に地目変更しないとどうなる?

現金とNGマーク

土地の用途を変更しているのにも関わらず、畑から宅地に地目を変更しなかった場合は、どうなるのでしょうか。

勝手に用途を変更していると処罰される可能性がある

地目変更登記は、変更された日から1ヵ月以内にしなければならないことが不動産登記法で定められています。
期間内に変更登記しなかった場合、10万円以下の過料に処せられると記載されているのです。

とはいえ、実際には地目が変更されていない土地も存在します。
しかし、地目を変更しないでいると、処罰以外にも以下のようなデメリットが生じるため、注意しなければなりません。

住宅ローンを組むことができない

地目を畑から宅地に変更して家を建て、住宅ローンを組む場合は、地目変更登記を済ませておく必要があります。
住宅ローンの審査では、登記簿謄本で地目と現況が合致しているかどうかが確認されます。
このとき、現況が宅地で地目が畑だった場合、現況と地目が一致しないため地目変更登記を行うことが求められるでしょう。
また、金融機関は地目が畑となっている土地には抵当権を設定しないことが多いため、そもそも住宅ローンを組むことができません

土地を売却できない

土地を売却する場合も、買主側が現況と地目が合致しているかどうかを確認します。
この場合も、現況と地目が合っていなければ地目の変更を求められるでしょう。
そもそも地目が田や畑などの農地のままでは、一般の人は所有権移転登記ができません
そのため、土地を売却する場合は農業委員会の許可を得た後、地目を変更しておく必要があるのです。

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畑から宅地に地目変更する方法

畑の土

最後に、畑から宅地に地目を変更する方法をご紹介します。

地目変更を行う時期

畑から宅地への地目変更では、地目変更を行う時期に注意が必要です。
地目は、現況に即したもので登記が行われます。そのため農業委員会から許可を受けた直後では、現況はまだ畑なので地目変更ができません

それでは、どのタイミングで地目変更を行えばよいのでしょうか。
畑から宅地に変更する場合であれば、「造成と基礎工事が完了した段階」で宅地として認められます。
そのため、整地が済んで建物の基礎工事が完了した段階で宅地への変更登記が可能になります。
しかし、実際は建物の完成後建物表題登記と同時に地目変更を行うのが一般的です。

地目変更の手続きの流れ

地目変更の手続きは、土地が存在するエリアを所管する登記所に申請する形で行います。
その際、以下のような書類を用意しておく必要があります。

  • 登記申請書
  • 農地転用許可書
  • 案内図

ただし、状況によっては上記以外の書類が必要になることもあります。
登記手続きは、法務局の職員に相談しながら進めていくこともできますが、土地家屋調査士に代行してもらうこともできるので、検討してみるとよいでしょう。
依頼する土地家屋調査士によって費用は変わりますが、相場は4万~5万円程度です。

畑の一部だけ宅地に地目変更する方法

広い畑の一部だけ宅地に変更するような場合はどうでしょうか。
地目は1つの土地に1つ設定されることになるため、宅地に変更する部分を先に分筆しておく必要があります。
分筆には測量境界確定などが必要であり、費用と時間がかかるため、早い段階で見積もりを取るとともに、余裕を持って計画を進めていくことが大切です。

地目変更できないケースとは

なお、転用を考えている畑が以下に該当する場合には、地目変更できないケースがあります。

農用地区域内農地や甲種農地、第1種農地

農用地区域内農地や甲種農地、第1種農地の地域にある畑の地目変更は、原則として農業用の施設を造る場合や、集落接続の住宅を造る場合などに限られます。

市街化調整区域

市街化調整区域は市街化を抑制するエリアに定められるもので、このエリアでは住宅の建築などが制限されます。
ただし、開発許可を取って家を建築する場合のように、一定の条件を満たせば家を建てることができ、畑から宅地への地目変更も可能です。

生産緑地

生産緑地とは特定エリア内にあり、農業を継続することを条件に固定資産税や相続税などの税務上のメリットを得られる農地のことです。
生産緑地の指定を受けている間は農業を継続する必要があり、畑から宅地など、他の地目へ変更することが認められていません
ただし、主たる従事者の死亡をはじめとした特定の理由で農業が継続できなくなった場合や、指定された日から30年が経過した場合は指定を解除されます。

農地転用ができない土地については以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
関連リンク:農地転用ができない!できる土地との違いや活用方法を紹介

地目変更後の売却を考えているなら一括査定を利用しましょう

造成地

畑から宅地への地目変更について、地目変更が必要な理由や具体的な手続きなどを解説しました。
畑の売却を考えている方は、通常は宅地への地目変更を考える必要があります。
ただし、そもそも宅地への地目変更ができないケースもあるため、畑の売却を検討されている方は本記事の内容を参考にしてください。

田や畑などの農地を売却する際は、農地の売却に強い不動産会社に相談することが大切です。
リビンマッチであれば、全国約1700社の不動産会社の中から紹介を受けられるため、農地売却の経験が豊富な不動産会社と出会える機会が増え、おすすめです。
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