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畑から宅地にする費用はいくら?手続きから整地まで費用を抑える方法とは

逆瀬川 勇造

ライター:

畑から宅地にする費用はいくら?手続きから整地まで費用を抑える方法とは

畑から宅地に転用するには、いくつかの手続きや工事を行う必要があります。
手続きや工事には費用がかかるため、あらかじめどのくらいの費用がかかるか確認しておくことが大切です。
本記事では、畑から宅地への転用を考えている方に向けて、手続きに必要な費用や費用を安く抑える方法などをお伝えします。

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畑から宅地に転用する手続きにかかる費用

法務総合庁舎

畑から宅地に転用する手続きでは、どのような費用がかかるのでしょうか?

転用の許可を得るのにかかる費用

畑から宅地に転用するには、農業委員会自治体の許可を得る必要があります。
許可申請の際にいくつかの書類を用意する必要があり、それらを取得する費用がかかります。
具体的には、以下のような書類が必要です。

必要な書類の一覧

また、行政書士に依頼する場合は別途7万~10万円程度の費用が必要です。

土地の分筆にかかる費用

畑の一部だけを宅地に転用するようなケースでは、転用する部分を分筆する必要があります。
分筆する際は測量も必要です。分筆する土地の面積によって変わりますが、30万~80万円程度の費用が必要になります。

また、土地の前面道路が市道県道の場合は境界確定に官民立ち会いが必要で、その分費用が高くなります。
一方、民間同士で行う民民立ち会いの場合は比較的費用を抑えることが可能です。

地目変更にかかる費用

農業委員会や自治体に農地転用の許可を得た後、土地の地目を畑から宅地に変更します。
所有権移転登記の際は登録免許税を納める必要がありますが、地目変更には登録免許税がかかりません
そのため、登記簿謄本や公図などの書類を用意するだけであれば、費用は多くの場合数千円程度で済みます。
ただし、地目変更を土地家屋調査士に依頼する場合の費用は4~5万円程度が相場です。

地目変更は建物の表題登記と併せて行うのが一般的で、地目変更と表題登記をそれぞれ単独で行う場合に比べて費用が安くなることがあります。

このように、畑から宅地に転用するにあたっては、農地法に則って農業委員会や自治体の許可を得る必要があります。
農地法については以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
関連リンク:農地法とはどんな法律?農地オーナーにわかりやすく解説!

実際に畑を宅地にする際にかかる費用

重機

許可申請や地目変更の費用についてお伝えしましたが、実際に畑を宅地にするのにも費用がかかります。
ここでは整地費用をはじめ、実際に畑を宅地にするのに必要な費用について解説します。

整地・地均し・地固め

土地の状態を畑から宅地に変えるにあたっては、以下のような作業が必要です。

  • 畑にある設備や備品などを撤去する
  • 畝や土地の起伏などを均して平らにする
  • 土を重機で押し固める

整地にかかる費用は土地の形や面積によって変わりますが、1平方メートルあたり700~1,000円程度です。
例えば200平方メートルの土地を整地する場合は、14万~20万円程度の費用がかかります。

樹木の伐採と伐根

土地に樹木が残っている場合は、伐採伐根も行わなければなりません。
伐採・伐根費用の相場は、以下のとおりです。

  • 高さ3m以上の木を伐採する:1万円~/本
  • 高さ3m以下の比較的低い木を伐採する:3,000円~/本
  • 伐根する:4,000円~/本 ※幹の太さによって価格が変動

伐採や伐根に重機が必要な場合は、必要な重機の数や大きさによって費用が変わります。

地盤改良

建物を建てるにあたり、地盤が強固なものかどうかを調査する必要があります。
これは畑から宅地にした土地に限らず、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、建物を建てる前に実施する必要がある調査です。
特に田んぼや水を多く使用する畑などは、地盤が緩い可能性があるため注意しなければなりません。
地盤が軟弱と判断された場合は地盤改良を行わなければならず、必要な工事の内容によって以下の費用がかかります。

  • 表層改良工法:30万~50万円程度
  • 柱状改良工法:50万~100万円程度
  • 小口径鋼管杭工法:60万円~

地盤調査は、調査方法や調査業者によって結果が変わることがあります。
調査の結果高額な費用が必要になった場合は、別の業者に調査を依頼してセカンドオピニオンを参考にするのもよいでしょう。

盛土と土留め

宅地は道路に面していなければならず、高さも道路とそろっている必要があります。
また、土地に水が溜まることのないよう排水計画を立てなければならず、土地を傾斜させなければなりません。
下水道のない地域の場合は合併浄化槽を埋め込む必要があり、その分土地を高くしなければならないこともあります。

また、畑が低い場合は、整地と並行して盛土土留めを行わなければなりません。
盛土や土留めの費用は、どの程度土を入れる必要があるかによって変わります。
数万円程度で済むこともあれば、数十万円かかることもあるため、できるだけ早い段階で見積もりを取っておくことが大切です。

水道の引き込み

建物を建てる場合は、建物内に水道を引き込む必要があります。
目の前の道路に水道管が来ている場合は、宅地内に上下水道を引き込む必要があります。下水道のない地域の場合は合併浄化槽を設置して、配管工事を行わなければなりません。
これらの費用の相場は、以下のとおりです。

  • 上水道引込工事:20万~50万円
  • 下水道排水工事:20万~50万円
  • 合併浄化槽設置工事:50万~80万円

周辺に住宅がまったくない土地の場合は、目の前の道路まで水道管が来ていないことがあります。
そのようなケースでは、上記に加えて目の前まで水道管を延長する工事も必要になるでしょう。

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畑から宅地にする費用を抑えるには

電卓

畑から宅地にする際にはさまざまな費用がかかりますが、これらの費用を安く抑える方法にはどのようなものがあるのでしょうか。

各種申請を自分で行う

畑から宅地に転用する手続きには、農業委員会への許可申請や地目変更などの申請・登記があります。
これらの手続きは行政書士や土地家屋調査士、司法書士に相談するとスムーズですが、費用がかかります。
すべて、もしくは一部だけでも自力で手続きを行えば、費用を抑えられるでしょう。

業者を厳選して工事費を抑える

工事業者を選ぶ際は、「業者と直接連絡を取る」「相見積もりを取る」ことがポイントです。

不動産会社から業者を紹介してもらうと、紹介料が上乗せされることがあります。
そのため、不動産会社経由ではなく業者と直接連絡を取ることで、工事費を安く抑えることにつながります。

また相見積もりを取り、複数の業者を比較することも大切です。
ただし、単に費用が最も安いところを選ぶと工事の品質が低くなり、最終的にはかえって高くつくおそれがあるため注意しなければなりません。
過去の実績を見ながら、総合的に判断しましょう。

速やかに住宅を建設して住む

畑から宅地に転用すると、固定資産税が高くなります
しかし、家を建てて住めば、土地の固定資産税を最大1/6にできる特例の適用を受けることができます。
畑を宅地に転用した後は、速やかに住宅を建設して住むことで税金を安く抑えられるのです。

費用によっては売却も視野に

畑から宅地に転用する際の費用は、畑の状況によって大きく変わります。場合によっては、数百万円の費用がかかることもあるでしょう。
費用が高額になる場合は、宅地にせず売却するほうがよいこともあります。
そのため、転用を検討する過程で売却という選択肢を持つためにも、一度土地査定を受けておくのがおすすめです。

畑の査定や売却は、農地売却に強い不動産会社に依頼することが大切です。
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畑と電卓

畑から宅地へ転用について、許可や登記にかかる費用や整地費用、それらの費用を安くする方法などをお伝えしました。
畑から宅地への転用にかかる費用は、状況次第では高額になることがあります。場合によっては、売却を選択するほうがよいこともあるでしょう。

どちらを選択するにしても、より合理的な判断をするためには、早い段階で査定を受けておくのがおすすめです。
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